令和8年度税制改正：貸付用不動産の評価方法見直しと事業承継税制の期限延長
2026年4月13日
【№1 はじめに】
こんにちは！
静岡市、浜松市から全国へ向けて「IT×税務会計×補助金＝経営革新」を発信して、「日本一わかりやすい税理士事務所」を目指す最高のIT税理士法人です！
私たちは「私たちに関わる全ての人を幸せにする」という理念を元に、「最先端のＩＴ技術を活用して中小企業の業務生産性を爆上げする最高の税理士法人」となるべく、日々精進しています！
本日は、「令和8年度税制改正：貸付用不動産の評価方法見直しと事業承継税制の期限延長」をお伝えさせていただきます！
令和8年度の税制改正大綱において、資産課税に関する非常に重要な変更が示されました。
特に、相続や贈与における節税策として利用されてきた「貸付用不動産の評価」について、課税の公平性を保つための見直しが行われます。
★重要：不動産を活用した相続税対策を行っている方にとっては、今後の資産管理方針に直結する内容です。
また、中小企業経営者にとって欠かせない「法人版・個人版事業承継税制」についても、計画書の提出期限が延長されることになりました。
世代交代は静岡や浜松の地域経済を守るために避けては通れないテーマです。
今回の改正内容を正しく理解し、自社の事業承継計画を早めに立てることが、後継者不足を防ぐための第一歩となります。
本日は、貸付用不動産の評価方法のポイントと、事業承継税制の期限延長について、初心者の方にも分かりやすく丁寧に解説いたします。
【№2 結論】
今回の資産課税に関する改正は、主に2つの柱で構成されています。
第一に、貸付用不動産の評価方法が適正化されます。
これまで市場価格と通達評価額の乖離を利用した大幅な節税が問題視されていました。
改正後は、取得価額を基にした評価が原則として取引価額の80%相当額に調整されるなど、節税効果が抑制される見込みです。
第二に、事業承継税制に係る計画提出期限の延長です。
法人版については令和9年9月末まで、個人版については令和10年9月末まで延長されます。
これにより、事業承継を検討している静岡・浜松の中小企業さまには、計画を練り直すための猶予が与えられました。
★注意：貸付用不動産の評価見直しは令和9年1月1日以後に行われる相続や贈与から適用されます。
これからの相続対策や事業承継を計画する際には、改正後のルールに合わせた評価額の再シミュレーションが必須となります。
節税ありきで計画を進めるのではなく、会社の未来を守り、後継者へバトンを渡すという本来の目的を重視した資産管理を行いましょう。
【№3 やさしい解説】
今回の改正を、専門用語を使わずに解説します。
1. 貸付用不動産とは何か？
アパートやマンションを貸し付けている土地・建物などのことです。
これまで、相続税の計算をする際、実際の時価よりも低い「路線価」などで計算できるため、大きな節税効果がありました。
2. 今回の評価見直しはなぜ行われるの？
実際の市場価格と税金計算上の評価額に大きな差があることが、課税の公平性に欠けると考えられたからです。
過度な節税を抑え、適正な税金を納めてもらうためのルール変更です。
3. 評価方法はどう変わるの？
一定の期間内に取得や新築をした物件については、取得価額を基にした評価が時価の80%相当額で計算されることになります。
今後は「不動産を買えば相続税が大きく下がる」という単純な図式が通じなくなる場面が増えます。
4. 不動産小口化商品はどうなる？
以前からある不動産小口化商品についても、取得時期に関わらず市場の適正な価額を考慮した評価が行われます。
抜け道的な評価を封じ込めるための措置です。
5. 事業承継税制の延長とは？
後継者が会社や事業用資産を引き継ぐ際、相続税や贈与税を猶予（先送り）してもらえる制度です。
計画書の提出期限が伸びたことで、よりじっくりと後継者選びや承継準備ができるようになりました。
6. 世代交代の停滞を防ぐ
静岡や浜松でも、経営者の高齢化が問題になっています。
期限の延長は、国が「会社を畳まず、後継者を見つけて事業を続けてほしい」という願いを込めたものです。
7. 令和9年度改正への布石
今回の延長で終わりではありません。
国は今回の適用状況を見て、さらに多角的な検討を令和9年度に行うとしています。
将来のルール変更も念頭に置く必要があります。
8. 医業継続の納税猶予も延長
医療法人の移行に関する納税猶予も期限が3年延長されます。
医療機関を経営されている方にとっては朗報です。
9. 教育資金の非課税措置の動向
孫への教育資金贈与に関する非課税措置は、令和8年3月末で拠出が終わります。
利用を検討している方はスケジュールに注意してください。
10. 静岡・浜松の地域経済への影響
地元の会社が事業承継に成功すれば、雇用が守られます。
この税制改正をきっかけに、まずは税理士と承継計画を見直す時間を設けてみてください。
【№4 具体例】
静岡・浜松の経営者さまが直面するケースを例に挙げます。
① 5年以内に購入した貸付マンション：改正前は通達評価で大幅に圧縮できましたが、改正後は取得価額の80%での評価が適用されるため、納税額が増える可能性が高いです。
② 築古物件をリフォームして貸し出し：リフォーム費用を含めた取得価額が評価の基準になるため、節税対策として以前のような効果は期待しにくくなります。
③ 事業承継を考えている製造業：後継者が決まらず悩んでいたところ、提出期限が延長されたため、もう一年半検討時間を確保して、社内から後継者を探すことにしました。
④ 不動産小口化商品に投資：これまで時期を問わず評価が割安でしたが、改正後は市場の売買実例価額を参考に評価されるため、評価額が上がる可能性があります。
⑤ 浜松市内の賃貸アパート相続：相続税の計算において、これまで低く抑えられていた評価額が適正な時価に近づくため、納税資金の確保を前倒しで行う必要が出てきました。
⑥ 医療法人への移行計画：医療法人の移行期限が延長されたことで、地域医療を支える病院の経営継続がしやすくなりました。
⑦ 孫への教育資金贈与：令和8年3月末までの駆け込み利用を検討し、特例をフル活用して資産移転を加速させます。
⑧ 相続人による土地の評価：課税時期前5年以内に取得した土地などは、80%相当額での評価が適用されるため、申告書作成時に詳細な取得価額の計算が必須となります。
⑨ 個人の事業用資産の承継：個人事業承継計画の提出期限が令和10年9月末まで伸びたので、現役で働くうちに資産の整理と承継準備を進めます。
⑩ 相続税の納税資金対策：不動産評価の見直しで相続税額が増える可能性があれば、生命保険の活用や資産の整理を行い、現金資産の比率を高める対策を立てます。
【№5 手順】
相続対策と事業承継を成功させるための実務フローです。
STEP①：保有不動産の整理
現在所有している貸付用不動産の取得日と取得価額を確認します。改正の適用対象となる「5年以内の取引」に該当するかどうかをリストアップしてください。
STEP②：評価シミュレーション
現在の評価額と、改正後のルールで想定される評価額を税理士に試算してもらいます。静岡・浜松の不動産市場価格と、相続税評価額の乖離を把握しておくことが重要です。
STEP③：事業承継計画の策定
まだ計画書を出していない方は、今回の延長期間を利用して、後継者の候補を明確にし、事業計画を練り上げます。IT化やDX推進を盛り込むことで、国からの認定も受けやすくなります。
STEP④：納税資金の再確認
不動産評価が上がることで、納税額が増える可能性があれば、今すぐ納税資金の確保を検討します。現預金の確保や、納税資金の準備方法を見直しましょう。
STEP⑤：相談と実行
相続や事業承継は、専門的な判断が必要です。計画を立てて満足せず、期限内に計画書を提出し、遺言書の作成など、具体的な実行に移します。
【№6 FAQ】
①Q. 5年以内に購入した貸付用不動産を相続する場合、評価額はどうなりますか？
A. 改正後は、通常の取引価額に相当する金額、あるいは取得価額を基に地価変動を考慮して計算した金額の80%相当額で評価されることになります。
②Q. 事業承継税制の計画書提出期限が延長されたのはいつまでですか？
A. 法人版は令和9年9月末まで、個人版は令和10年9月末までとなります。
③Q. 今回の不動産評価の見直しは、いつから適用されますか？
A. 令和9年1月1日以後の相続または贈与により取得する財産から適用されます。
④Q. 既存のアパートの評価額もすべて見直されるのですか？
A. すべてではありません。課税時期前5年以内に取得または新築した一定の貸付用不動産が対象です。
⑤Q. 不動産小口化商品は、取得時期に関係なく評価されますか？
A. はい、小口化商品は市場での適正な処分価格や買取り価格等を参酌して評価されます。
⑥Q. 浜松市にある賃貸物件を相続する場合、地元の税理士に相談すべきですか？
A. はい。地域の地価変動や不動産市場に精通した静岡・浜松の専門家に相談することで、より正確な評価シミュレーションが可能になります。
⑦Q. 医業継続の納税猶予制度の期限はどうなりましたか？
A. 令和11年12月31日まで3年延長される予定です。
⑧Q. 孫への教育資金贈与の非課税措置はどうなりますか？
A. 令和8年3月31日をもって新規の信託契約は終了となります。
⑨Q. なぜ貸付用不動産の評価が見直されたのですか？
A. 市場価格と通達評価額の乖離を利用した過度な節税を是正し、課税の公平性を高めるためです。
⑩Q. 計画書を提出しなかった場合、猶予はどうなりますか？
A. 計画書の提出がないと、原則として納税猶予の特例措置を受けることができません。期限内の手続きが重要です。
【№7 まとめ】
不動産を用いた節税対策は慎重に行う
これまでのように不動産を購入するだけで相続税を大幅に圧縮できる時代は終わりつつあります。今後は市場価値を反映した適正な評価が求められます。
事業承継計画の延長は「猶予」ではなく「準備期間」
期限が伸びたことで安心するのではなく、この時間を活用して後継者の育成や社内体制の整備を完了させるための期間と捉えましょう。
静岡・浜松の地域経済の未来を考える
相続対策は個人の問題ですが、事業承継は地域の問題です。地元の専門家とともに、会社を次世代へ引き継ぐ具体的なロードマップを作成してください。
IT税理士法人としての伴走支援
複雑な評価計算や計画書作成は、専門的な知識とクラウド会計によるデータ管理が必要です。改正の波を乗り越え、企業の永続的な発展を目指しましょう。
【№8 出典】
出典：『税務通信』第3885号（2026年01月26日）「8年度改正のポイント④資産課税」
参考：国税庁タックスアンサー「No.4102 相続税の課税対象になる財産」（参照日：2026-03-10）
参考：e-Gov法令検索「相続税法 第22条」（参照日：2026-03-10）
【№9 該当条文の説明】
相続税法 第22条（評価の原則）
相続税の計算における財産の評価は、原則として時価によるものと定めています。今回の改正は、この「時価」の概念をより実態に近づけるための運用改善です。評価通達の運用を厳格化することで、特定の財産による租税回避を防ぐ狙いがあります。
租税特別措置法 第70条の7（法人版事業承継税制）
非上場株式の相続税等の納税猶予制度を定めた条文です。中小企業の事業承継を支援するこの制度は、経営者の高齢化が進む中、地域経済維持のための不可欠な手段です。今回の期限延長は、世代交代の停滞を懸念する政策的な判断です。
立法趣旨：適正な課税と経済の活性化
相続税の評価見直しは、税負担の公平性という「守り」の観点から行われます。一方、事業承継税制の期限延長は、中小企業の存続と成長という「攻め」の観点から行われています。私たちは、この税制の意図を正しく捉え、節税だけを目的としない、事業の持続可能性を重視した経営計画をサポートすることが責務であると考えています。静岡・浜松の中小企業の皆さまが、安心して事業を次の世代へ引き継げる環境を整えることが、この改正の目指す究極のゴールです。
【№10 おわりに】
最後に、コラムの内容の詳細や、企業、個人の状況に応じたお悩みについては、静岡市、浜松市から全国の中小企業をサポートする最高のIT税理士法人にお気軽にご相談くださいませ！
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