区分所有建物に係る小規模宅地等の特例の適用範囲について
2026年4月18日
【№1 はじめに】
こんにちは！
静岡市、浜松市から全国へ向けて「IT×税務会計×補助金＝経営革新」を発信して、「日本一わかりやすい税理士事務所」を目指す最高のIT税理士法人です！
私たちは「私たちに関わる全ての人を幸せにする」という理念を元に、「最先端のＩＴ技術を活用して中小企業の業務生産性を爆上げする最高の税理士法人」となるべく、日々精進しています！
本日は、「区分所有建物に係る小規模宅地等の特例の適用範囲について」をお伝えさせていただきます！
静岡や浜松の市街地では、1階を店舗や事務所、上層階を居住用としている「区分所有」のビルやマンションを多く見かけます。相続が発生した際、土地の評価額を最大80％（およそ8割）も下げてくれる強力な武器「小規模宅地等の特例」ですが、区分所有建物の場合には特有の「落とし穴」が存在します。本日は、知っているかいないかで納税額が数百万円単位で変わる、この重要テーマを深掘りしていきましょう！
【№2 結論】
区分所有建物における小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）の適用は、以下の3点が最大のポイントとなります。
① 区分所有の場合、原則は「亡くなった方の居住部分」のみが対象
一戸建て住宅であれば、親族が同居していれば建物全体に対応する敷地が特例の対象となります。しかし、区分所有（マンションのように部屋ごとに登記されている状態）の場合、原則として亡くなった方が住んでいた「専有部分」に対応する土地しか、80％減額の対象になりません。
② 「一棟の建物」の解釈がカギ
二世帯住宅のようなケースで、内部で行き来ができる一つの「専有部分」として登記されている場合（家屋番号が一つ）は、建物内にある親族の居住スペースも特例の対象に含められる可能性があります。
③ 同居親族か、別居親族（家なき子）かの判定が厳しい
区分所有で壁一枚隔てて別々の部屋に住んでいる場合、税務上は「同居」と認められず、特例が受けられないリスクが高まります。
静岡・浜松の中小企業さま・地主さまへ：相続対策は「形」が重要です。登記の状態一つで特例の可否が分かれるため、早めの現状確認が不可欠です。
【№3 やさしい解説】
「小規模宅地等の特例」を、もっと直感的に理解できるよう解説します。
① そもそもこの特例は何？
「自宅の土地にまで高い相続税をかけたら、家族が住む場所を失ってしまう」という悲劇を防ぐための、国による「おもいやり」の制度です。
最大330平方メートル（およそ100坪）までの土地の評価額を、80％（およそ8割）オフにしてくれます。
② なぜ「マンション（区分所有）」だと厳しいの？
一戸建ての二世帯住宅なら「一つ屋根の下」として認められやすいのですが、マンションのように「101号室は父、102号室は息子」とハッキリ分かれている場合、税務署は「それは別の家ですよね？」と判断します。
★重要：これが「区分所有建物の適用除外」というルールです。
③ 対策のヒントは「登記」にあり
もしビルを一棟丸ごと所有していて、まだ区分所有登記をしていないのであれば、そのまま相続した方が特例の範囲は広くなります。
逆に、すでに区分所有登記をしてしまっている場合は、その「専有部分」の中でどう住んでいるかが問われます。
静岡の顧問税理士として、私たちはこうした「物理的な住まい方」と「法的な登記状態」のズレをITによるシミュレーションで可視化し、最適なアドバイスを行っています。
【№4 具体例】
どのようなケースで特例が受けられ、どのようなケースでダメなのか、10個の事例を見てみましょう。
（評価額や面積はおよその目安です）
① 浜松市の3階建てビル（区分所有なし、一棟所有）
1階店舗、2階父、3階長男。この場合、建物全体が「一棟の建物」であり区分所有ではないため、父が亡くなった際、長男が同居していれば土地全体に特例が適用できる可能性が高いです。
② 静岡市のマンション（101号室と102号室を父が所有）
101に父、102に長男。これらは別々の区分所有建物なので、父が亡くなった際に特例を受けられるのは101号室に対応する敷地権のみです。102号室分は対象外です。★注意
③ 二世帯住宅仕様の区分所有（内部で行き来可能）
登記上は一つの家屋番号だが、3階に父、4階に長男。この場合、「一棟の建物」を一つの専有部分とみなす解釈が成り立てば、建物全体に対応する敷地が特例対象になる可能性があります。
④ 浜松市の店舗併用住宅（区分所有）
1階店舗（妹所有）、2階居住用（父所有）。父の土地に妹が店を出している場合。
父が亡くなった際、妹は「同居」ではないため、父の住む2階部分に対応する土地しか特定居住用としての特例は受けられません。
⑤ 「家なき子」特例を狙う別居の長女
父は静岡の区分所有マンションに一人暮らし。長女は浜松で賃貸住まい。
この場合、区分所有であっても長女が「家なき子」の要件を満たせば、父の居住部分については特例を受けられます。
⑥ 生計を一にしている場合
区分所有で部屋が分かれていても、生活費が同じ（サイフが一つ）であれば、一定の条件で特例の適用範囲が広がる可能性があります。ただし、ハードルは非常に高いです。
⑦ 4階建てビルの全フロアを父が所有（区分所有登記済み）
4階に父、1〜3階は空室。
この場合、特例の対象になるのは、建物の床面積のうち「父の居住用」が占める割合に応じた土地面積だけになります。
⑧ 夫婦で共有しているマンション
父と母で区分所有マンションを共有。父が亡くなった場合、母は配偶者なので、無条件で特例を受けられます（面積制限内）。
⑨ 浜松市のビルで、4階（父）と3階（長男）を一つの専有部分として合併登記
もともと別々の部屋だったものを、内部階段を設けて一つの「家屋番号」にまとめました。
これにより「一棟の建物」扱いとなり、全体が特例対象になる可能性が生まれます。
⑩ 土地は父、建物は長男（区分所有）
父の土地の上に、長男が区分所有で自分の部屋を持っている場合。
父が亡くなった際、長男がそこに住んでいても、父自身の居住実態がなければ特定居住用の特例は受けられません。
【№5 手順】
相続で損をしないための、5つのステップです。
① 登記簿謄本（全部事項証明書）の確認
まずは、ご自身の所有するビルやマンションが「区分所有」として登録されているか、家屋番号が複数あるかを確認します。
② 居住実態の把握
誰がどの階に住んでいるか、生活費の出どころは別々か（生計一か別か）を整理します。
③ 相続税シミュレーションの実施
特例が適用できる場合とできない場合で、納税額にどの程度の差（およそ数百万円〜数千万円）が出るか算出します。IT税理士の出番です。
④ 登記の「合併」や「住まい方」の検討
特例を最大限活かすために、区分所有登記を一つにまとめる（合併登記）ことが可能か、建築士や土地家屋調査士と相談します。
⑤ 遺言書の作成
特例を受けるためには「誰がその土地を相続するか」が極めて重要です。確実に特例を受けられる親族に土地を相続させるよう、遺言を遺します。
静岡・浜松の補助金サポート等で資産形成された経営者様こそ、出口戦略としての相続対策を万全にすべきです。
【№6 FAQ】
①Q.静岡市内のマンションで、隣り合う2部屋を繋げて住んでいますが、特例はどうなりますか？
A.登記上、2つの家屋番号に分かれたままだと、原則として被相続人が主として居住していた「片方の部屋」に対応する敷地権のみが特例対象です。一つの家屋番号に合併登記されていれば、全体が対象になります。
②Q.浜松市のビルで、1階が事務所、2階が自宅です。区分所有ではありません。
A.区分所有登記がない場合、建物全体が「一棟の建物」となります。この場合、居住用部分の面積割合に応じて、敷地全体におよそ80%の減額特例を適用できます。
③Q.「生計を一にする」とは、具体的にどのような状態を指しますか？
A.日常の生活費（食費、光熱費、医療費など）のサイフが共通であることを指します。区分所有で部屋が分かれていても、生活実態が一体であれば、同居に準ずる扱いを受けられる可能性がありますが、税務上の立証ハードルは非常に高いです。
④Q.区分所有ビルを長男が相続しますが、長男は別居しています。特例は使えますか？
A.長男が「家なき子（3年以上、自分や配偶者の持ち家に住んでいない）」の要件を満たし、かつ被相続人が一人暮らしであった等の厳しい条件をクリアすれば、被相続人の居住部分については適用可能です。
⑤Q.親名義の土地にある区分所有ビルで、建物の一部を子供が持っている場合は？
A.子供が所有している「専有部分」は、被相続人の居住用ではないため、原則としてその部分に対応する敷地には特定居住用宅地等の特例は適用できません。
⑥Q.二世帯住宅で、外階段のみで繋がっている区分所有はどうなりますか？
A.区分所有登記がされている場合、法的には「別の家」とみなされます。一戸建ての二世帯住宅（内部で行き来可能）とは異なり、原則として被相続人の居住階のみが特例対象です。
⑦Q.「一棟の建物」の解釈が揺れていると聞きましたが、本当ですか？
A.はい。法令の文言上、区分所有建物を特例から除外する規定がありますが、実態として一つの専有部分の中で親族がどう住んでいるかにより、救済的な解釈がなされるケースがあります。必ず専門家へ相談してください。
⑧Q.静岡や浜松の税務署へ事前に相談したほうが良いですか？
A.区分所有の特殊なケースについては、事前に資料を揃えて税務署への照会（あるいは専門家を通じた確認）を行うことを強く推奨します。
⑨Q.IT税理士法人は、こうした複雑な判定にどう対応していますか？
A.図面データや登記情報をクラウドで共有し、過去の裁決事例や判例データベースと照らし合わせ、最もリスクが低く、節税効果の高いプランをシミュレーションします。
⑩Q.特例を受けるために、今からできる「登記の変更」はありますか？
A.複数の専有部分を一つの家屋番号にまとめる「合併登記」が有効な場合があります。ただし、構造上の要件（隔壁の撤去など）が必要になるため、早期の検討が必要です。
【№7 まとめ】
本日は、区分所有建物における「小規模宅地等の特例」の適用範囲という、非常に高度で実務的なテーマをお伝えしました。静岡市や浜松市の都市部において、ビルやマンションを所有されている方にとって、この特例が使えるか否かは、相続税額が数千万円単位で変動する死活問題です。
今回のポイントを整理すると、以下のようになります。
区分所有登記は、相続税においては「範囲を狭める」リスクがある。
「一棟の建物」の定義をどう捉えるかで、減額される土地面積が大きく変わる。
親族との同居・別居の境界線が、マンション（区分所有）では一戸建てより厳格に引かれる。
登記の現状（家屋番号の数）と、実際の住まい方（行き来の有無、サイフの共通性）のズレを解消しておくことが、最大の生前対策となる。
私たち最高のIT税理士法人は、最先端のIT技術を活用し、複雑な不動産登記情報と家族構成を紐付け、お客様にとって「日本一わかりやすい相続シミュレーション」を提供しています。静岡・浜松の地域に密着し、地主様や経営者様の資産を次世代へ円滑に引き継ぐために、税務だけでなく法務・ITの全方位からサポートすることをお約束します。
【№8 出典】
出典：『税務通信』第3886号（2026年02月02日）「タックスフントウ 第161回 区分所有建物に係る小規模宅地等の特例の適用範囲について（相続税）」芝のダイモン軍団
参考：国税庁タックスアンサー「No.4124 小規模宅地等の特例」（参照日：2026-03-12）
参考：e-Gov法令検索「租税特別措置法第69条の4（小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例）」（参照日：2026-03-12）
参考：国税庁「小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）に係る二世帯住宅の取扱い（FAQ）」（参照日：2026-03-12）
【№9 該当条文の説明】
参考：e-Gov法令検索「租税特別措置法・同施行令」の内容解説
① 租税特別措置法第69条の4第3項第2号（特定居住用宅地等）
被相続人等の居住の用に供されていた宅地等のうち、一定の要件を満たす親族が相続した場合に適用される減額規定です。条文上、「一棟の建物」のうち区分所有建物に該当するものを除外する旨の括弧書きがあり、これがマンション等の適用範囲を制限する法的根拠となっています。
② 租税特別措置法施行令第40条の2第4項（居住用宅地等の範囲）
一棟の建物の中に居住用以外の部分がある場合や、複数の親族が住んでいる場合の面積按分ルールを定めています。区分所有建物の場合、この「範囲」の解釈が、家屋番号ごとの専有部分に限定されるか、ビル全体に及ぶかが実務上の最大の争点となります。
③ 租税特別措置法通達69の4-7（区分所有建物の判定）
法令の解釈を補足する通達です。ここでは、区分所有建物であっても、実質的に一つの専有部分として利用されている場合や、親族の居住実態に応じた柔軟な適用の可能性が示唆されています。静岡・浜松の顧問税理士として、私たちはこの通達の「行間」を読み解き、お客様の正当な権利を守ります。
【№10 おわりに】
最後に、コラムの内容の詳細や、企業、個人の状況に応じたお悩みについては、静岡市、浜松市から全国の中小企業をサポートする最高のIT税理士法人にお気軽にご相談くださいませ！
※当事務所はDXを経営に活かすことを推進しており、当ブログはAIを活用して生成しています。実際の税制や政策、判例、事件、事象を元に作成していますが、正確な内容や最新の情報とは異なる場合がありますことをご了承くださいませ。
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