不動産・株式等の譲渡所得に関する令和7年分確定申告のチェックポイント
2026年4月27日
【№1 はじめに】
こんにちは！
静岡市、浜松市から全国へ向けて「IT×税務会計×補助金＝経営革新」を発信して、「日本一わかりやすい税理士事務所」を目指す最高のIT税理士法人です！
私たちは「私たちに関わる全ての人を幸せにする」という理念を元に、「最先端のＩＴ技術を活用して中小企業の業務生産性を爆上げする最高の税理士法人」となるべく、日々精進しています！
本日は、「不動産・株式等の譲渡所得に関する令和7年分確定申告のチェックポイント」をお伝えさせていただきます！
静岡や浜松にお住まいの皆様、令和7年（2025年）に土地や建物を売却されたり、株式の取引を行ったりされたことはありますか？
不動産や株式の売却で利益が出た場合、基本的には「譲渡所得」として確定申告が必要になります。
今回は、令和7年度の税制改正の内容はもちろん、特にご相談が多い「昔から持っている土地を売ったけれど、いくらで買ったか分からない」という取得費の問題についても徹底解説します！
【№2 結論】
令和7年度の譲渡所得に関する税制改正は、実務全体を大きく揺るがすような激変はありません。
しかし、エンジェル税制の繰戻し還付や、NISA（少額投資非課税制度）の細かな利便性向上など、特定の状況下で大きなメリットを生む変更が含まれています。
★重要
また、不動産譲渡の実務において最も重要なのは「取得費（買った時の値段）」の立証です。
相続した古い土地などで売買契約書がない場合でも、5%の概算取得費だけで諦めず、ITや登記情報を駆使して「実額」を推計・証明する努力が、節税の鍵を握ります。
静岡・浜松の中小企業さまや個人投資家の方々にとって、これらの改正を正確に理解し、申告に反映させることが、資産を守る第一歩となります。
【№3 やさしい解説】
1. 譲渡所得の計算式を理解しよう
譲渡所得は、以下の計算式で算出されます。
「売却金額」から「取得費（買った時の代金や経費）」と「譲渡費用（売るための仲介手数料など）」を引いた残りが利益となります。
この利益に税率をかけて税金を計算します。
2. 令和7年度の主な改正点
エンジェル税制：スタートアップ企業を支援した投資家が損をした際、前年の税金から還付を受けられる制度が創設されました。
NISAの改善：つみたて投資枠でETF（上場投資信託）が買いやすくなったり、金融機関の変更がスムーズになったりします。
公益寄附の非課税：学校法人などへの土地の寄附について、手続きが簡素化されます。
3. 「取得費」の引き継ぎとは？
相続で土地をもらった場合、親が買った時の値段をそのまま引き継ぎます。
これを「所得税法第60条」の規定といいます。
親が50年前に100万円で買った土地を今3,000万円で売ったなら、100万円が取得費になります。
4. 買った値段が分からない時の「5%ルール」
どうしても契約書が見つからない場合、売却価格の5%を取得費とすることができます。
しかし、これでは税金が非常に高くなってしまいます。
そこで、当時の相場などから「推計」して計算する方法が実務では検討されます。
【№4 具体例】
実務で想定される具体的なケースを10個ご紹介します。
① 浜松市で先祖代々の土地を5,000万円で売却したケース
契約書がありませんが、登記簿から昭和40年に取得したことが判明。5%の250万円を取得費とするか、当時の路線価等から実額を推計するか検討が必要です。
② 静岡市で学校法人へ土地を寄附したケース
令和7年4月以降の寄附であれば、基本金への組み入れ等の要件を満たすことで、譲渡所得の非課税承認手続きがスムーズになります。
③ スタートアップ投資で損失が出た投資家のケース
令和8年1月以降に取得する株式について、一定の要件で前年分の所得税から還付を受けられる「繰戻し還付」の活用が可能になります。
④ 相続登記のために測量を行ったケース
土地を売却するために具体的に支出した測量費は、取得費または譲渡費用として利益から差し引くことができます。★重要
⑤ 遺産分割のために弁護士費用を払ったケース
原則として、親族間の争いを解決するための費用は「取得費」には含まれません。★注意
⑥ NISAでETF（上場投資信託）を定期購入するケース
令和7年4月以降、つみたて投資枠でのETF取得方法が柔軟になり、より効率的な資産形成が可能になります。
⑦ 相続した土地の登記費用を自分で払ったケース
登録免許税や司法書士への報酬などは、その資産に対応する金額であれば取得費に加算できます。
⑧ 購入当時の預金通帳だけ残っているケース
通帳に「不動産代金」としての出金記録があれば、契約書がなくても実額を証明する強力な証拠になります。
⑨ 昔の不動産屋さんのチラシが残っていたケース
同じ分譲地内の他の区画の価格がわかる資料などは、実額を推計する際の補足資料として役立ちます。
⑩ 静岡市の実家を相続後、造成して売却したケース
造成にかかった費用は「設備費・改良費」として取得費に加算できますが、概算取得費（5%）と併用はできず、どちらか高い方を選択します。
【№5 手順】
不動産や株式を売却し、令和7年分確定申告を成功させるための具体的なステップを解説します。
① 売買関係書類の収集とIT整理
売却時の契約書、仲介手数料の領収書、測量費の請求書などをすべて集めます。
静岡・浜松の旧家などで古い書類が紙で残っている場合は、スキャナで電子化し、クラウド上で管理することをお勧めします。ITの力で紛失リスクをゼロにします。
② 取得費の徹底調査（実額の掘り起こし）
相続した物件の場合、親の世代の預金通帳、当時の家計簿、登記簿謄本、さらには近隣の同時期の売買事例などを調査します。
★重要：直接的な契約書がなくても、法務局での抵当権設定金額から逆算して購入代金を推計できる場合があります。
③ 令和7年度改正事項の該当チェック
自身の取引が、エンジェル税制の繰戻し還付や、新しいNISAの運用ルールに該当するかを確認します。特に投資家の方は、証券会社から送られる年間取引報告書の様式変更に注意してください。
④ 譲渡所得の内訳書の作成
国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用し、物件の所在地、面積、売却金額、取得費、譲渡費用を入力します。
静岡市・浜松市の地番入力などは、登記簿通りに正確に行う必要があります。
⑤ 納税額の計算と特例の選択
「3,000万円特別控除」や「買い換えの特例」など、どれが最も有利かシミュレーションを行います。IT税理士法人のシミュレーターを使えば、複数のパターンを瞬時に比較可能です。
⑥ 電子申告（e-Tax）による送信
マイナンバーカードを利用して自宅から送信します。添付書類の送付が省略できるメリットを最大限活用しましょう。
【№6 FAQ】
①Q.浜松市内の実家を売りました。明治時代からの土地で取得費が全く分かりません。5%の「概算取得費」しか認められませんか？
A.いいえ、諦めるのは早いです！当時の市街地価格指数や路線価、あるいは同じ分譲地の他の方の売買データなどから実額を推計し、それが「合理的である」と認められれば、5%を超える金額を計上できる可能性があります。
②Q.「エンジェル税制」の繰戻し還付は、いつの所得から引けますか？
A.令和8年1月1日以降に取得する株式での損失について、その「前年」の所得税から還付を受けられる制度です。長期的な投資計画に有利に働きます。
③Q.静岡市でアパートを売却しました。建物部分の取得費はどう計算しますか？
A.建物は「減価償却」を考慮する必要があります。買った時の金額から、所有期間に応じた目減り分（償却費）を差し引いた金額が、売却時の取得費になります。
④Q.相続した土地を売るために測量をしましたが、これは「取得費」ですか？
A.「譲渡費用」として認められるのが一般的です。売却のために直接必要だった費用であれば、利益から差し引くことができます。
⑤Q.NISAの「つみたて投資枠」でETFを買えるようになるのはいつからですか？
A.令和7年4月1日以降の契約分から、取得方法が緩和されます。より幅広い選択肢で資産形成ができるようになります。
⑥Q.親から贈与された土地を売る場合、取得時期はいつになりますか？
A.贈与した親がその土地を取得した日を引き継ぎます。これを「取得時期の継承」と呼びます。
⑦Q.「更正の請求」をすれば、過去の申告で5%にしてしまった取得費を直せますか？
A.非常にハードルは高いですが、客観的に「実額」を証明できる書類が新たに見つかれば可能です。ただし、推計計算だけでは更正の請求が認められないケースも多いため、当初申告での精査が肝心です。★注意
⑧Q.静岡の法務局で古い抵当権が見つかりました。これは取得費の証拠になりますか？
A.強力な間接証拠になります。借入金額から逆算して、少なくともこれ以上の金額で購入しているはずだ、という論理を組み立てることが可能です。
⑨Q.株式の譲渡損失を、不動産の譲渡益と相殺できますか？
A.残念ながらできません。株式の損は株式（および配当）とだけ、不動産の損益は不動産同士でしか通算できないのが原則です。
⑩Q.IT税理士法人では、古い土地の価格調査も手伝ってもらえますか？
A.もちろんです！過去のデータや公示価格、データベースを駆使して、可能な限りお客様に有利な（税金が安くなる）取得費の算定をサポートいたします。
【№7 まとめ】
本日は、令和7年分確定申告に向けた不動産・株式の譲渡所得について、改正点と実務の留意点を解説しました。
まとめ：
令和7年度改正はNISAの利便性向上やエンジェル税制の拡充が中心。
相続した古い土地の「取得費」は、5%の概算だけで済ませず実額を調査すべき。
契約書がない場合でも、通帳記録や抵当権、推計手法で節税できる可能性がある。
2026年（令和8年）以降の繰戻し還付制度を見据えた投資戦略が重要。
特に静岡市や浜松市の中心部、あるいは再開発が進むエリアでは、数十年前と比較して地価が大きく変動しています。
単なる5%の概算計算では、本来払う必要のない多額の税金が生じてしまうケースが散見されます。
売却が決まった段階で、過去の登記情報や当時の市場動向をITデータベースで紐解き、根拠のある「取得費」を構築することが、手元に残る現金を最大化する唯一の方法です。
静岡・浜松の地域の皆様が、大切な資産を売却した際に適切な税金計算を行い、最高の利益を確保できるよう、私たち最高のIT税理士法人は最新のIT技術と確かな税務知識で寄り添い続けます。
【№8 出典】
出典：『税務通信』第3887号（2026年02月09日）「不動産・株式等の譲渡所得に関する令和7年分確定申告のチェックポイント」税理士 髙橋 一郎
参考：国税庁タックスアンサー「No.3222 耐用年数（建物・建物附属設備）」（参照日：2026-03-12）
参考：e-Gov法令検索「租税特別措置法第31条の4（長期譲渡所得の概算取得費控除）」（参照日：2026-03-12）
参考：e-Gov法令検索「所得税法第60条（贈与等により取得した資産の譲渡所得等の計算）」（参照日：2026-03-12）
【№9 該当条文の説明】
参考：e-Gov法令検索「所得税法」「租税特別措置法」の内容解説
① 所得税法 第60条（贈与等により取得した資産の譲渡所得等の計算）
相続や贈与によって資産を取得した際、被相続人（亡くなった人）の取得費と取得時期を引き継ぐことを定めた非常に重要な条文です。
これにより、何十年も前に親が買った時の低価格が取得費となる仕組みになっており、この条文の解釈と「付随費用（登記料や測量費）」の加算範囲を正しく理解することが、適正な申告の第一歩となります。
② 租税特別措置法 第31条の4（長期譲渡所得の概算取得費控除）
いわゆる「5%概算取得費」の根拠となる条文です。昭和27年以前取得の資産を想定していますが、現在はそれ以降の取得であっても、通達によりこの5%計算を適用することが認められています。
ただし、条文の但し書きには「実額が証明された場合」の優先が明記されており、納税者の立証努力が報われる余地を残しています。
③ 租税特別措置法 第37条の13（特定中小会社が発行した株式の取得に要した金額の控除等）
スタートアップ支援のための投資減税（エンジェル税制）について定めています。今回の改正で、損失が出た場合に前年に遡って税金を取り戻せる「繰戻し還付」が創設されました。
この改正は、ベンチャー投資を促進するだけでなく、投資家側のリスクヘッジ手段として、今後の資産運用戦略に大きな影響を与える一文です。
【№10 おわりに】
最後に、コラムの内容の詳細や、企業、個人の状況に応じたお悩みについては、静岡市、浜松市から全国の中小企業をサポートする最高のIT税理士法人にお気軽にご相談くださいませ！
※当事務所はDXを経営に活かすことを推進しており、当ブログはAIを活用して生成しています。実際の税制や政策、判例、事件、事象を元に作成していますが、正確な内容や最新の情報とは異なる場合がありますことをご了承くださいませ。
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