R8改正 特定資産の買換え特例で3号買換えの要件を見直し3年延長
2026年5月26日
【№1 はじめに】
こんにちは！
静岡市、浜松市から全国へ向けて「IT×税務会計×補助金＝経営革新」を発信して、「日本一わかりやすい税理士事務所」を目指す最高のIT税理士法人です！
私たちは「私たちに関わる全ての人を幸せにする」という理念を元に、「最先端のＩＴ技術を活用して中小企業の業務生産性を爆上げする最高の税理士法人」となるべく、日々精進しています！
本日は、「R8改正 特定資産の買換え特例で3号買換えの要件を見直し3年延長」をお伝えさせていただきます！
【この記事で得られること】
令和8年度税制改正で延長される「買換え特例」の期限と、自分の会社がいつまで使えるかが正確にわかります。
最も利用頻度が高い「3号買換え（10年超所有資産）」で、対象となる建物や構築物の条件がどう厳しくなるのか具体的に理解できます。
静岡・浜松などの地域で事務所や工場の移転を検討している企業が、税金を先送り（圧縮記帳）してキャッシュを温存する方法が身につきます。
【№2 結論】
令和8年度（2026年度）の税制改正により、法人が資産を買い換えた際の税負担を軽減する「特定の資産の買換えの場合等の課税の特例」が、令和11年（2029年）3月31日まで3年間延長されることになりました。
最大のポイントは、利用者の多い「3号買換え（所有期間が10年を超える土地・建物等の買換え）」の要件が絞り込まれることです。
具体的には、新しく取得する建物が「特定施設の用に供されるもの」に限定されるなど、単なる投資目的や利用実態のない資産取得では特例が受けられなくなります。
この改正は令和8年4月1日以降の譲渡・取得から適用される予定です。
静岡・浜松の企業様で、古くなった本社や工場の売却・移転を計画されている場合は、この新しい「出口戦略」を前提にしたタックスプランニングが不可欠となります。
【№3 やさしい解説】
「資産の買換え特例」や「圧縮記帳」という言葉は、少し難しく聞こえますよね。
これを、お家の住み替えや買い物を例にして、誰でもわかるように説明します。
1. 税金の「後回し（先送り）」ができる制度
普通、会社が持っている土地を売って利益（儲け）が出たら、その利益に対しておよそ30％の法人税がかかります。
しかし、「売ったお金で新しい設備を買って、事業を続けるなら、今は税金を取るのを待ってあげよう」というのがこの特例です。
これを「課税の繰り延べ（圧縮記帳）」と言います。
2. 「10年超」持っていることがパスポート
今回の改正で注目されている「3号買換え」は、10年以上持っている古い土地や建物を売って、新しいものに買い換える場合が対象です。
長く地域で頑張ってきた会社へのご褒美のような制度ですね。
3. 「何を買ってもいい」わけではなくなった
今回の改正では、新しく買うもの（買換資産）のルールが少し厳しくなりました。
これまでは「建物なら大体OK」でしたが、これからは「ちゃんと事務所や工場など（特定施設）として使うもの」でないと、税金の先送りを認めてもらえません。
4. 期限が3年延びて「令和11年」まで
本来、この制度はもうすぐ終わる予定でした。
しかし、企業の設備投資を後押しするために、期限が3年間延長されました。
これにより、じっくりと移転先を探したり、建設プランを立てたりする余裕ができました。
一言まとめ：
「古い資産を売って新しい拠点を構える際の税金を、最大80％も将来に先送りできるお得な制度が、条件は少し厳しくなるものの、3年間長く使えるようになりました！」
【№4 具体例】
具体的に、どのようなケースでどれくらいの節税（繰り延べ）効果があり、改正で何が変わるのかを10個の事例で見ていきましょう。
① 【静岡市の本社移転：基本的な3号買換え】
所有20年の古い本社ビルを5億円で売却し、帳簿価額が1億円、利益が4億円出たケース。新しく6億円のビルを取得した場合。
利益4億円の80％（3.2億円）を新しいビルの取得価額から差し引くことで、その年の利益を大幅に圧縮し、法人税を約1億円先送りできました。
② 【浜松市の工場建替え：構築物の判定】
15年所有した工場を売却し、新しい工場と付随する「特定施設に必要な構築物」を取得。改正後はこの構築物が「事業遂行上必要」と認められるものに限定されますが、実需であれば問題なく特例が適用されます。
③ 【改正後の建物要件：事務所としての利用】
令和8年5月に土地を譲渡し、新しいビルを取得。そのビルを自社事務所として使う場合は「特定施設の用に供されるもの」に該当し特例OK。しかし、看板設置のためだけの建物などは対象外となるリスクがあります。
④ 【面積要件の壁：300平方メートル】
3号買換えで土地を買う場合、面積が300平方メートル（約90坪）以上である必要があります。浜松市内の狭小地を複数買い足して合算する場合など、判定には注意が必要です。
⑤ 【先行取得の活用：先に新しい場所を確保】
静岡市内で良い物件が見つかったので、先に新社屋を購入。その1年以内に古い社屋を売却する場合でも、この特例（先行取得）は適用可能です。
⑥ 【繰延割合の変更：2号買換えのケース】
既成市街地等からの買換え（2号）では、改正により特定の区域外への移転などの場合、繰延割合が80％から60％へ引き下げられます。エリア選定が税額に直結します。
⑦ 【10年所有のカウント：相続・合併】
先代から引き継いだ土地や、吸収合併した会社の土地。所有期間は前の持ち主の期間を引き継げるため、自社での所有が短くても10年超と判定されるケースがあります。
⑧ 【船舶の買換え：4号の限定】
4号買換え（船舶）では、小型の原動機（1,500kW以下）を備えた特定の船舶が譲渡資産から除外されるなど、海運業が盛んな地域では影響が出るポイントです。
⑨ 【圧縮記帳後の減価償却：将来の負担】
特例を使ってビルの価格を「圧縮」すると、その分、毎年の減価償却費（経費）が少なくなります。目先の税金は減りますが、将来の税金は増えるというキャッシュフローの理解が大切です。
⑩ 【静岡・浜松のIT導入支援：クラウド会計での管理】
圧縮記帳を行うと、税務上の帳簿と会計上の帳簿でズレが生じます。ITを活用して「申告調整」を正確に管理しないと、数年後の税務調査で指摘を受ける「★注意」ポイントになります。
【№5 手順】
特定資産の買換え特例を適用するための実務フロー
静岡・浜松の企業様が、土地や建物の売却益にかかる税金を先送り（圧縮記帳）するために踏むべき具体的なステップを解説します。
① 譲渡資産の判定
売却する土地・建物が「所有期間10年超（3号買換え）」などの要件を満たしているか、登記簿謄本等で確認します。10年のカウントは「譲渡した年の1月1日」時点で行うため、★注意が必要です。
② 買換資産の取得
令和8年4月以降の取得では、建物が「特定施設（事務所・工場等）の用に供されるもの」である必要があります。設計図や利用計画書を作成し、実態を証明できるようにします。
③ 期間要件の管理
原則として「譲渡した年」に買い換える必要がありますが、前年（先行取得）または翌年（後取得）の特例もあります。静岡・浜松での移転スケジュールに合わせて、税務上の期限を管理します。
④ 圧縮記帳の実行と申告
会計上、圧縮記帳の仕訳（直接減額方式または積立金方式）を行い、法人税申告書に「特別勘定の設置」や「買換えの明細書」を添付します。
【№6 FAQ】
① Q1.浜松市内で10年以上使っている工場を売り、別の場所に新工場を建てます。税金は全額先送りできますか？
A1.全額ではありません。3号買換えの場合、譲渡益（儲け）の最大80％までが課税繰り延べ（圧縮記帳）の対象となります。残りの20％には通常通り課税されます。
② Q2.静岡市の本社を売却して、新しいビルを「賃貸マンション」として貸し出す場合、特例は使えますか？
A2.改正後は厳しくなります。建物が「特定施設（事務所、工場、倉庫、研究所、店舗など）」に該当し、自社または関連法人が事業で使うことが基本となるため、単なる賃貸住宅は対象外となる可能性が高いです。
③ Q3.土地だけを売って、新しい「建物だけ」を買う場合でも特例は使えますか？
A3.はい、可能です。土地を譲渡して建物を取得する、あるいはその逆のケースでも、この特例の対象となります。
④ Q4.令和8年3月に売却し、令和8年5月に取得した場合は、旧ルールと新ルールのどちらが適用されますか？
A4.改正案では「令和8年4月1日以後の譲渡かつ取得」から新ルールが適用される予定です。どちらかが3月以前であれば、旧ルールが適用されることになります。
⑤ Q5.静岡県外（例えば東京や大阪）の資産に買い換えても特例は受けられますか？
A5.3号買換え（10年超所有）であれば、国内にある資産への買換えが対象ですので、県外への移転でも適用可能です。
⑥ Q6.浜松市の農地を売却して、市街地のビルに買い換える場合はどうなりますか？
A6.譲渡資産と買換資産の組み合わせが法で定められた「号数」に該当すれば可能です。農地であっても10年以上所有していれば3号買換えを検討できます。
⑦ Q7.新しく買う土地が「300平方メートル未満」だったらどうなりますか？
A7.3号買換えの場合、買換資産である土地の面積は300平方メートル（約90坪）以上という要件があります。これ未満だと特例が受けられないため、★重要ポイントです。
⑧ Q8.圧縮記帳をすると、将来の税金が高くなると聞いたのですが本当ですか？
A8.本当です。新しい資産の取得価額を低く見積もるため、毎年の経費（減価償却費）が少なくなります。その分、将来の利益が増え、税金も増える仕組みです。
⑨ Q9.静岡のIT導入支援を活用して、この複雑な計算を自動化できますか？
A9.はい、クラウド会計の固定資産管理機能を活用すれば、圧縮記帳の計算や申告書への反映、将来の償却計算まで正確に管理でき、人的ミスを防げます。
⑩ Q10.「10年超」の判定で、親から相続した土地の期間はどうなりますか？
A10.相続や合併で取得した資産の場合、原則として前所有者の所有期間を引き継ぐことができます。ご安心ください。
【№7 まとめ】
「特定の資産の買換え特例」の3年延長は、静岡・浜松で腰を据えて事業を営む企業にとって、攻めの投資を後押しする大きなチャンスです。
令和11年までの延長により、中長期的な移転・建替え計画が可能になったこと。
3号買換えの「建物要件」が厳格化されるため、実需に基づいた計画が必須であること。
圧縮記帳はあくまで「税金の先送り」であり、将来のキャッシュフローまで見据えたITによる管理が「★重要」であること。
移転や売却には法務・税務の複雑な手続きが絡み合います。特に改正をまたぐ取引では、タイミング一つで数千万円の税負担が変わることも珍しくありません。
【結論（重要ポイントまとめ）】
1. 令和11年3月末までの延長を活かし、焦らず最適な買換物件を選定する。
2. 新しく取得する建物が「事業用の特定施設」に該当するか、改正後の基準で再確認する。
3. 圧縮記帳のメリットと、将来の償却減というデメリットをシミュレーションし、資金繰り計画を立てる。
【№8 出典】
出典：『税務通信』第3891号（2026年03月09日）「R8改正 特定資産の買換え特例で3号買換えの要件を見直し3年延長」税務研究会
参考：国税庁タックスアンサー「No.5651 特定の資産を買い換えたときの特例」（参照日：2026-05-13）
参考：e-Gov法令検索「租税特別措置法（第65条の7：特定の資産の買換えの場合等の課税の特例）」（参照日：2026-05-13）
【№9 該当条文の説明】
参考：e-Gov法令検索「租税特別措置法 第65条の7」の内容解説
法人が特定の資産（譲渡資産）を売り、代わりに特定の資産（買換資産）を買った場合に、その売却益を圧縮記帳できることを定めた根拠条文です。今回の改正では、この「買換資産の範囲」を定義する項目が修正されます。
参考：e-Gov法令検索「租税特別措置法施行令 第39条の7」の内容解説
法第65条の7でいう「特定施設」や「面積要件」などの具体的な基準を定めています。改正後は、建物の利用目的に関する制限がより具体的にここに書き込まれることになります。
解説：
この特例は、もともと「土地の有効利用」や「産業の地方分散」を促す目的で導入されました。今回の「3号買換え」の要件見直しは、実務のない節税目的の利用を排除し、真に事業を継続・拡大しようとする企業を重点的に支援しようとする国の姿勢の表れです。
【№10 おわりに】
最後に、コラムの内容の詳細や、企業、個人の状況に応じたお悩みについては、静岡市、浜松市から全国の中小企業をサポートする最高のIT税理士法人にお気軽にご相談くださいませ！
※当事務所はDXを経営に活かすことを推進しており、当ブログはAIを活用して生成しています。実際の税制や政策、判例、事件、事象を元に作成していますが、正確な内容や最新の情報とは異なる場合がありますことをご了承くださいませ。
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