居住用賃貸建物とインボイスの保存等や経過措置の対

2026年8月1日

【№1 はじめに】

こんにちは！
静岡市、浜松市から全国へ向けて「IT×税務会計×補助金＝経営革新」を発信して、「日本一わかりやすい税理士事務所」を目指す最高のIT税理士法人です！
私たちは「私たちに関わる全ての人を幸せにする」という理念を元に、「最先端のＩＴ技術を活用して中小企業の業務生産性を爆上げする最高の税理士法人」となるべく、日々精進しています！
本日は、「居住用賃貸建物とインボイスの保存等や経過措置の対応」をお伝えさせていただきます！

【この記事で得られること】
居住用賃貸建物に関連する仕入税額控除の仕組みとインボイス対応の疑問が解消されます。

インボイスの再交付や帳簿の修正が「不要」である理由と正しい手続きが理解できます。

免税事業者等からの仕入れにかかる経過措置（8割控除）の適用関係がすっきりわかります。

不動産賃貸業を営む経営者様にとって、「居住用賃貸建物」の税務は頭の痛い問題です。
高額な建物取得時に仕入税額控除の制限を受けるだけでなく、将来の転用や売却時の調整計算など、考慮すべき事項が非常に多いためです。
特にインボイス制度導入以降、「控除できる税額とインボイスの記載額が違う場合はどうすればいいのか？」といった現場の悩みが後を絶ちません。
しかし、結論からお伝えすると、実は多くのケースで「複雑な修正」は必要ありません。
本日は、国税庁の取り扱いを紐解きながら、静岡・浜松の現場でも迷いがちなインボイス実務を、専門税理士の視点で徹底解説します。

【№2 結論】

結論として、居住用賃貸建物の一部税額控除や、事後の調整計算を行う際、インボイスの再交付や帳簿の修正は必要ありません。
当初受領したインボイスをそのまま保存し、帳簿にも取得時の金額を記載しておけば足ります。
また、売主が免税事業者である場合の経過措置（8割控除等）についても、控除対象額の計算にその割合を乗じるだけで対応可能です。
「複雑な実務をシンプルにする」ことが、正確な税務申告の第一歩です。
まずは基本ルールを正しく理解し、静岡・浜松の顧問税理士と連携して、確実な税務管理を行っていきましょう。

【№3 やさしい解説】

そもそも「居住用賃貸建物」とは、住宅の貸し付けの用に供しないことが明らかな建物以外の高額な建物のことです。
この建物は、取得したときに支払った消費税について、原則として仕入税額控除（支払った消費税を差し引くこと）が制限されています。

★重要：知らないと損するポイント
例外として、建物の一部が事務所や店舗など「課税賃貸」に使われている場合は、その分だけ仕入税額控除を受けられます。
インボイスに記載された消費税額と、実際に自分が控除したい税額が異なる場合でも、インボイスを書き直してもらう必要はありません。

★注意：よくある誤解
「控除する金額に合わせてインボイスの金額も修正しないと、税務調査で指摘されるのではないか？」と不安に思う方が多いです。
しかし、国税庁の見解によれば、そのような修正は不要とされています。
当初受け取ったインボイスをそのまま保存し、帳簿にも全体額を記録するだけで、法律上の要件は満たせます。

では、免税事業者等から取得した場合はどうでしょうか。
インボイス発行事業者ではない相手との取引であっても、経過措置として一定割合（令和8年9月30日までは80％）を控除できる場合があります。
この場合も、建物全体にかかる消費税額に、控除できる割合を乗じて計算することで、実際の仕入控除税額を求めることができます。
「帳簿の記載はあくまで全体額で行い、実際の控除額は申告書上で調整する」というのが、実務上の正解です。

【№4 具体例】

実務で遭遇する具体的なシチュエーションを10個挙げます。

① 1階が店舗で2階以上が住宅の建物を取得した際、控除できる部分の税額をインボイスに書き直してもらうべきか悩むケース。
② 事業用事務所として購入した建物を、数年後に一部住居用賃貸に転用する場合のインボイスの取り扱い。
③ 建物全体の消費税額が1,000万円だが、控除対象がそのうちの20％である場合の帳簿への記載方法。
④ 売主が免税事業者であり、経過措置（8割控除）を適用する場合の建物全体の税額計算方法。
⑤ 調整期間中に建物を譲渡した際、譲渡した期に加算できる消費税額を算出する際の手続き。
⑥ 静岡市のオフィスビルを管理する中で、一部を住居用に改修した際の税務処理の不安。
⑦ 浜松市の賃貸マンションについて、インボイス登録していない個人から取得した際の経過措置割合の適用。
⑧ 帳簿に「控除対象外の税額」を分けて記載し忘れてしまい、税務署に提出する資料の修正が必要か気になるケース。
⑨ 居住用賃貸建物全体でインボイスが発行されたが、一部が課税賃貸であるため、申告書別表で控除額を調整する実務。
⑩ 過去にインボイス制度開始前に購入した建物を、制度開始後に調整計算の対象として処理する際の手続き。

【№5 手順】

居住用賃貸建物の税務処理で、インボイスを適正に活用するための手順を解説します。

STEP① 課税賃貸部分の面積割合算出
建物全体のうち、自社事務所やテナント賃貸など「課税賃貸」として使用する部分の面積割合を正確に計算します。これが仕入税額控除の対象額を決定する基準となります。

STEP② インボイスおよび帳簿の保存
売主から受け取ったインボイスは、金額を修正したり再発行を依頼したりせず、そのままの状態で保存します。帳簿には、インボイスに記載されている建物全体の税込金額をそのまま記載します。

STEP③ 消費税申告書での控除額計算
消費税の確定申告時、算出した面積割合等に基づき、全体の消費税額のうち控除対象となる金額（仕入控除税額）を計算します。免税事業者等からの取得なら、ここから経過措置の控除割合（80％等）を乗じます。

STEP④ 調整計算が必要か確認
取得後3年以内に課税賃貸用に転用したり、売却したりした場合は、調整計算を行います。この際も当初のインボイスと帳簿記録を活用します。追加で必要な修正はありません。

STEP⑤ 静岡・浜松の専門家による確認
不動産賃貸業の税務は金額が大きく、税務調査でも重要視されます。インボイスの取り扱いに不安があれば、静岡や浜松の税務に精通した税理士に計算の正確性を確認してもらうのが安心です。

【№6 FAQ】

Q1. 静岡・浜松で居住用賃貸建物を取得しましたが、インボイス対応で不安があります。どこへ相談すべきですか？
A1. 居住用賃貸建物の税務は、仕入税額控除や調整計算など非常に複雑です。静岡・浜松の中小企業支援に強みを持つ当法人へご相談ください。

Q2. インボイスを書き直してもらう必要は本当になさそうですか？
A2. 不要です。国税庁の取り扱いでは、当初のインボイスの保存で要件を満たすとされています。

Q3. 帳簿に課税対象額だけを分けて書く必要はありますか？
A3. ありません。全体額を記載するだけで実務上の要件を満たします。

Q4. 免税事業者から取得した場合は経過措置を使えますか？
A4. はい、令和8年9月30日までは80％等の割合を乗じて控除可能です。

Q5. 調整計算の際、過去のインボイス日付を変える必要がありますか？
A5. 必要ありません。取得当時の日付のままで問題なく処理できます。

Q6. 調整計算とは具体的にどういうことですか？
A6. 居住用として控除できなかった税額の一部を、課税賃貸転用時に控除に加算できる制度です。

Q7. 住宅を事務所に転用した場合はどうなりますか？
A7. 調整計算の適用対象となり、仕入税額控除の加算が可能になる場合があります。

Q8. 帳簿保存ができていればインボイスは不要ですか？
A8. 原則としてインボイスの保存と帳簿の保存の両方が必要です。

Q9. 消費税の申告書にはどう反映させればよいですか？
A9. 計算した控除対象税額を適切に仕入控除税額として計上します。

Q10. 会社が静岡市にありますが、浜松の物件でも同じルールですか？
A10. 税務の取り扱いは全国共通ですので、静岡・浜松どちらの物件でも同じです。

【№7 まとめ】

居住用賃貸建物のインボイス実務で重要なのは、以下の3点です。

1. インボイスや帳簿の修正は原則不要。当初の書類をそのまま保存することが最も重要です。

2. 免税事業者等からの仕入れであっても、控除割合を乗じることで適切に税額を計算可能です。

3. 調整計算が必要なケースでは、取得時の書類をそのまま使い、複雑な手続きを避けシンプルに処理します。

不動産税務は判断が難しい場面も多いため、判断に迷ったら専門家のアドバイスを受けましょう。

【№8 出典】

出典：『税務通信』第3901号（2026年05月25日）「居住用賃貸建物とインボイスの保存等や経過措置の対応」
参考：国税庁タックスアンサー「No.6496 居住用賃貸建物の取得等に係る消費税の仕入税額控除の制限」（参照日：2026-07-16）
参考：e-Gov法令検索「消費税法 第30条第10項」（参照日：2026-07-16）

【№9 該当条文の説明】

消費税法第30条第10項では、居住用賃貸建物の課税仕入れに係る消費税額の仕入税額控除について、一定の制限が設けられています。
これにより、賃貸住宅の取得等に係る税額の全額を控除することは認められませんが、一部を課税賃貸用に転用した場合などの「調整計算」について規定することで、実質的な課税の公平を図っています。
また、適格請求書等保存方式（インボイス制度）の下では、これらの計算を行うために書類を書き換える等の過度な事務負担が生じないよう、既存のインボイスを活用する実務が認められています。

参考：e-Gov法令検索「消費税法 第30条第10項の内容解説」（参照日：2026-07-16）

【結論（重要ポイントまとめ）】
1. インボイスや帳簿は取得時のまま保存してください。修正の必要はありません。

2. 免税事業者等からの取得時は、全体の税額に経過措置の割合を乗じて控除額を決定します。

3. 調整計算が発生する場合も、既存書類の保存と記録で適切に対応可能です。

【№10 おわりに】

最後に、コラムの内容の詳細や、企業、個人の状況に応じたお悩みについては、静岡市、浜松市から全国の中小企業をサポートする最高のIT税理士法人にお気軽にご相談くださいませ！
※当事務所はDXを経営に活かすことを推進しており、当ブログはAIを活用して生成しています。実際の税制や政策、判例、事件、事象を元に作成していますが、正確な内容や最新の情報とは異なる場合がありますことをご了承くださいませ。
無料相談をご希望の方は、最高のIT税理士法人へお気軽にお問い合わせくださいませ。
https://toc-tax.jp/contact/