R8改正 3号買換えにおける特定施設の見直しは？

2026年8月20日

【№1 はじめに】

こんにちは！
静岡市、浜松市から全国へ向けて「IT×税務会計×補助金＝経営革新」を発信して、「日本一わかりやすい税理士事務所」を目指す最高のIT税理士法人です！
私たちは「私たちに関わる全ての人を幸せにする」という理念を元に、「最先端のＩＴ技術を活用して中小企業の業務生産性を爆上げする最高の税理士法人」となるべく、日々精進しています！
本日は、「R8改正 3号買換えにおける特定施設の見直しは？」をお伝えさせていただきます！

【この記事で得られること】
令和8年度税制改正で行われたいわゆる3号買換えの買換資産の対象見直しに関する内容がよく分かります。

建物や構築物が特定施設に係るものに限定された改正のポイントや、適用期限の延長について理解できます。

不動産の売買や資産の入れ替えを行う中小企業の経営者や実務担当者が知っておくべき注意点が明確になります。

「長年保有してきた土地や建物を買い替える予定があるが、税制上の特例にどのような見直しがあったのだろうか」
「3号買換えと呼ばれる特例について、新しく追加された要件や気をつけるべきポイントを詳しく知りたい」
そんな疑問や不安を抱えている経営者の方や経理ご担当者様もいらっしゃるのではないでしょうか。
会社を経営する上で、不動産などの重要な資産を買い替える際の税負担を軽減する特例制度の活用は、資金繰りや経営戦略において非常に大切です。
税制改正によってルールの微調整が行われるタイミングでは、対象となる資産の範囲や適用要件を正しく把握しておく必要があります。
今回は、令和8年度税制改正における3号買換えの見直しと、実務で知っておくべきポイントについて、やさしく解説していきます。

【№2 結論】

令和8年度税制改正における3号買換えの見直しに関する最大の結論は、所有期間が10年を超える長期所有の土地等から国内の土地等への買換えにおいて、買換資産となる建物と構築物がそれぞれ「特定施設に係るもの」に限定されたという点です。
ただし、特定施設自体の範囲に変更はなく、事務所や工場などは従来どおり対象に含まれる一方で、福利厚生施設は従来どおり除外されることとなっています。
さらに、適用期限についても令和11年3月31日まで3年間延長されたため、企業の経営者や実務担当者はこれらの要件変更とスケジュールをしっかりと確認して計画的な資産運用を行うことが求められます。

【№3 やさしい解説】

企業が長年保有してきた土地や建物を売却して新しい資産に買い替えるとき、本来であれば売却益に対して大きな法人税がかかってしまうことがあります。
こうした税金の負担を一時的に先送り（繰り延べ）して、企業の円滑な事業継続や資産の有効活用を助ける仕組みが「特定資産の買換え特例」です。
その中の一つで、所有期間が10年を超える土地等から国内の土地等への買換えを行うものは「3号買換え」と呼ばれています。

★重要：知らないと損するポイント
今回の令和8年度改正では、この3号買換えの買換資産として認められる「建物」と「構築物」の範囲に一定の絞り込みが行われました。
改正前は、買換資産として取得する建物や構築物は比較的広く認められていましたが、改正後は建物については「特定施設の用に供されるもの」、構築物については「特定施設に係る事業の遂行上必要なもの」にそれぞれ限定されることになりました。
これにより、どの事業のために使う建物や構築物であるかがより厳しく見られるようになっています。

★注意：よくある誤解
「買換資産の範囲が限定されたのだから、事務所や工場のような一般的な事業用施設も含めてすべての建物が対象外になってしまうのだろう」というのは大きな誤解です。
税制上の「特定施設」とは、事務所、工場、作業場、研究所、営業所、店舗、倉庫、住宅などを指しており、今回の改正でこれらの特定施設の範囲そのものが狭くなったわけではありません。
これまでどおり事務所や工場などは対象に含まれるため、通常の事業用資産の買換えであれば引き続き特例を利用することが可能です。
ただし、社宅や保養所といった「福利厚生施設」に該当するものは従来どおり対象外となっていますので注意が必要です。

一言でまとめると、「3号買換えの買換資産である建物や構築物は特定施設に係るものに限定されたが、事務所や工場などの基本的な特定施設の範囲自体は変わらず、適用期限も延長された」ということです。

【№4 具体例】

実務の現場で想定される具体的なケースを10個挙げます。

① 静岡市内の製造業を営む法人が、所有期間が10年を超える古い工場用地を売却し、新たに別の場所で新しい工場の敷地と建物を取得するケース。

② 浜松市内の卸売企業が、営業所の移転計画を進める中で、令和8年度税制改正における3号買換えの要件変更を確認するケース。

③ 個人事業から法人化して静岡市内で店舗を展開するオーナーが、事業拡大のために保有資産の買換えと特定資産の買換え特例の適用を検討するケース。

④ 浜松市内の建設会社が、資材置き場として使用する構築物について、特定施設に係る事業の遂行上必要なものであるか要件をチェックするケース。

⑤ 不動産の売買を予定している静岡・浜松の中小企業が、今回の改正で適用期限が令和11年3月31日まで3年間延長されたメリットを活かしてスケジュールを調整するケース。

⑥ 税理士事務所の担当者が、静岡・浜松の顧問先企業に対して、買換資産となる建物が特定施設の用に供されるものに限定される実務上の注意点をアドバイスするケース。

⑦ 製造業を営む法人の財務担当者が、福利厚生施設である社員寮や保養所の取得費用が3号買換えの対象外であることを再確認するケース。

⑧ 創業から事業を続けてきた静岡市内のIT企業が、事務所の拡張に伴う土地と建物の買換えにおいて譲渡損益の繰延べ特例を適用するケース。

⑨ 浜松市内のサービス業の企業が、令和8年4月1日以後の譲渡と買換えのタイミングに応じて経過措置の適用ルールを確認するケース。

⑩ 静岡・浜松の企業さまが、会社の長期的な資産戦略を見据えながら、専門家のサポートを受けて適正な不動産買換えの税務申告を進めるケース。

【№5 手順】

改正法附則と経過措置の仕組みを踏まえ、企業や事業者が実務上で行うべき具体的な手順を整理する。

STEP① 令和8年度税制改正における3号買換えの買換資産の範囲見直しや、適用期限の延長に関する最新情報を把握する。

STEP② 自社が保有する長期所有の土地等について、譲渡の予定時期や買換資産を取得するスケジュールを確認する。

STEP③ 取得を予定している建物が「特定施設の用に供されるもの」に該当するかどうかをあらかじめ検証する。

STEP④ 取得を予定している構築物が「特定施設に係る事業の遂行上必要なもの」であるかを社内で点検する。

STEP⑤ 社宅や保養所などの福利厚生施設は買換えの対象外となるため、対象資産の選定に誤りがないかを確認する。

STEP⑥ 令和8年4月1日以後の譲渡資産の譲渡と買換資産の取得に関する適用要件や附則の経過措置ルールを整理する。

STEP⑦ 特定資産の買換え特例を適用するにあたり、必要な書類や土地の面積要件（300平方メートル以上など）を満たしているかを点検する。

STEP⑧ 買換えに伴う譲渡損益の繰延べ計算や、法人税の申告に向けた経理処理の準備を計画的に進める。

STEP⑨ 不動産の売買契約や資産の取得に関して、法務面や税務面のリスクがないかを担当者間で最終確認する。

STEP⑩ 静岡・浜松の税理士などの専門家と密に連携し、複雑な買換え特例の適用要件に関する万全のサポート体制を構築する。

【№6 FAQ】

Q1. 静岡や浜松の企業で所有期間が10年を超える土地等の買換え（いわゆる3号買換え）を検討する際、令和8年度税制改正で何が変わったのか、最初に確認すべきポイントは何ですか？
A1. 買換資産となる建物と構築物がそれぞれ特定施設に係るものに限定されたことや、適用期限が3年延長された点を確認することが大切です。静岡・浜松の当法人が不動産買換えや税務手続きをサポートします。

Q2. 令和8年度税制改正における3号買換えの買換資産の対象は、どのように見直されましたか？
A2. 建物は特定施設の用に供されるものに、構築物は特定施設に係る事業の遂行上必要なものにそれぞれ限定されました。

Q3. 改正後の3号買換えにおいて、「特定施設」の範囲自体に変更はありましたか？
A3. 特定施設の範囲に変更はなく、事務所や工場、店舗などは従来どおり対象に含まれます。

Q4. 3号買換えの対象となる土地等の要件にはどのようなものがありますか？
A4. 国内にある土地等で、特定施設の敷地または駐車場の用に供されるもので、面積が300平方メートル以上であることが要件となります。

Q5. 福利厚生施設に該当する資産は、3号買換えの買換資産の対象に含まれますか？
A5. 社宅や寮、保養所などの福利厚生施設は従来どおり対象から除外されます。

Q6. 3号買換えの適用期限はいつまで延長されましたか？
A6. 令和11年3月31日まで3年間延長されました。

Q7. 3号買換えの新しい見直しは、いつから適用されますか？
A7. 令和8年4月1日以後に譲渡資産を譲渡して買換資産を取得した場合に適用されます。

Q8. 譲渡と取得の時期が改正の前後またがる場合、どのように扱われますか？
A8. 譲渡資産の譲渡と買換資産の取得のいずれかが改正前に行われている場合には、なお従前の例によるとされています。

Q9. 中小企業が不動産の買換え特例を適用する際、専門家に相談するメリットは何ですか？
A9. 改正後の複雑な資産要件や適用時期を正確に判断し、安全かつ円滑に税務申告を行える点です。

Q10. 企業の経営者が不動産の買換えを計画する際、日頃から意識しておくべきことは何ですか？
A10. 税制改正の内容をいち早くキャッチし、取得する建物や構築物が事業用の特定施設に該当するかを事前に確認しておくことです。

【№7 まとめ】

令和8年度税制改正における3号買換えの見直しに関する重要ポイントです。

1. 買換資産となる建物と構築物がそれぞれ「特定施設に係るもの」に限定されたが、特定施設の範囲自体に変更はない。

2. 福利厚生施設は従来どおり対象外とされており、適用期限は令和11年3月31日まで3年間延長された。

3. 企業の経営者や実務担当者さまは、令和8年4月1日以後の適用時期や対象資産の要件を正しく確認し、計画的な不動産買換えを進めることが重要である。

長期所有の土地等の買換えは、企業の資金計画や資産戦略に大きな影響を与えます。静岡・浜松の事業者さまは、正確な情報をキャッチして万全の備えをしていきましょう。

【№8 出典】

出典：『税務通信』第3904号（2026年06月15日）「R8改正 3号買換えにおける特定施設の見直しは？」
参考：国税庁タックスアンサー「No.6570 特定資産の買換え特例の概要」（参照日：2026-08-03）
参考：e-Gov法令検索「租税特別措置法（昭和32年法律第26号）第65条の7」（参照日：2026-08-03）

【№9 該当条文の説明】

租税特別措置法および関連する政省令、ならびに租税特別措置法通達の規定では、特定資産の買換え特例（いわゆる3号買換え）における譲渡資産および買換資産の範囲、特定施設の定義、ならびに適用期限について詳細に定められています。
買換え特例に関する規定は、長期所有の土地等を有する法人が事業用資産の円滑な入れ替えを行えるよう支援し、再編時における税負担の調整を図るための法的な仕組みとなっています。
実務においては、対象となる建物や構築物が特定施設に該当するかどうかを法令の規定に則って正確に判定し、適正な税務申告を行うことが求められます。

参考：e-Gov法令検索「租税特別措置法第65条の7および関係規定」の内容解説（参照日：2026-08-03）

【結論（重要ポイントまとめ）】
1. 令和8年度税制改正による3号買換えの買換資産の限定（特定施設に係る建物・構築物）の仕組みを正しく理解しましょう。

2. 適用期限の延長（令和11年3月31日まで）や福利厚生施設の除外規定を確認し、計画的な買換えを行いましょう。

3. 静岡・浜松の企業さまは、専門家と連携しながら最新の法人税制を活用し、円滑な資産運用を進めましょう。

【№10 おわりに】

最後に、コラムの内容の詳細や、企業、個人の状況に応じたお悩みについては、静岡市、浜松市から全国の中小企業をサポートする最高のIT税理士法人にお気軽にご相談くださいませ！
※当事務所はDXを経営に活かすことを推進しており、当ブログはAIを活用して生成しています。実際の税制や政策、判例、事件、事象を元に作成していますが、正確な内容や最新の情報とは異なる場合がありますことをご了承くださいませ。
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