国税庁 非居住者等の不動産賃貸・譲渡に係る確定申告で注意喚起
2026年8月25日
【№1 はじめに】
こんにちは！
静岡市、浜松市から全国へ向けて「IT×税務会計×補助金＝経営革新」を発信して、「日本一わかりやすい税理士事務所」を目指す最高のIT税理士法人です！
私たちは「私たちに関わる全ての人を幸せにする」という理念を元に、「最先端のＩＴ技術を活用して中小企業の業務生産性を爆上げする最高の税理士法人」となるべく、日々精進しています！
本日は、「国税庁 非居住者等の不動産賃貸・譲渡に係る確定申告で注意喚起」をお伝えさせていただきます！
【この記事で得られること】
国税庁が非居住者や外国法人に対して行っている不動産賃貸・譲渡の確定申告に関する注意喚起のポイントがよく分かります。
国内源泉所得の範囲や、源泉徴収されていても確定申告が必要になる理由について理解できます。
納税管理人の選任や不動産関連法人の株式譲渡に関する実務上の注意点が明確になります。
「日本国内に所有している不動産を非居住者や外国法人の名義で賃貸したり売却したりしているが、どのような税務手続きが必要なのだろうか」
「借主側で源泉徴収されているのだから、自分自身で改めて確定申告をする必要はないのではないかと気になっている」
そんな疑問や不安を抱えている不動産オーナーの方や企業の経営者様もいらっしゃるのではないでしょうか。
グローバル化が進む現代において、海外に居住する個人や外国法人が国内の不動産を保有・取引する事例が増加しており、税務当局によるチェックの目も年々厳しくなっています。
ルールを知らずに申告漏れを起こしてしまうと、後々重いペナルティが課されてしまうリスクがあるため注意が必要です。
今回は、国税庁が公表したリーフレットの内容をもとに、非居住者等の不動産賃貸や譲渡に係る確定申告の仕組みについて、やさしく解説していきます。
【№2 結論】
非居住者や外国法人が日本国内の不動産の賃貸や譲渡を行った場合、たとえ借主や買主の段階で源泉徴収が行われている場合であっても、国内源泉所得として日本で課税対象となるため原則として確定申告を行う必要があります。
さらに、資産価額のうち50パーセント以上が国内の不動産で構成される不動産関連法人の株式を譲渡した場合も、同様に国内源泉所得に該当して申告が求められます。
非居住者等の納税者は、日本国内での手続きを代行する「納税管理人」を定めて所轄税務署長へ届出を行うとともに、期限内に正確な確定申告と納税を完了させることが重要です。
【№3 やさしい解説】
日本国内に住んでいない個人（非居住者）や、外国の法律に基づいて設立された法人（外国法人）が、日本にある土地や建物などの不動産を貸し付けたり売却したりして利益を得た場合、その利益は「国内源泉所得」と呼ばれる日本国内で生じた所得になります。
日本の税法では、こうした国内源泉所得に対してしっかりと日本の税金を課す仕組みになっており、原則として確定申告を通じて所得の計算と納税を行う義務が定められています。
★重要：知らないと損するポイント
多くの人が勘違いしやすい点として、「不動産の賃料を受け取るときに、借主がすでに所得税を天引き（源泉徴収）して国に納めているのだから、自分で確定申告をする必要はないはずだ」という誤解があります。
国税庁の注意喚起によると、借主や買主が所得税を源泉徴収している場合であっても、非居住者等自身が最終的な確定申告を行い、実際の所得金額に基づいて税額を正しく精算しなければならないとされています。
もし源泉徴収された税金に納め過ぎ（源泉徴収過誤など）がある場合や、還付を受けたい場合であっても、確定申告を行うことで精算の手続きを進めることになります。
★注意：よくある誤解
「外国に住んでいる自分がわざわざ日本に帰国して、税務署の窓口に並んで確定申告書を提出しなければならないのだろう」というのは大きな誤解です。
日本国内に住所や居所を有しない非居住者や外国法人が確定申告書の提出や税金の納付、還付金の受領などをスムーズに行うために、日本国内に住む人を代理人として選任する「納税管理人」の制度が用意されています。
この納税管理人を定めて所轄の税務署長へ「納税管理人の届出書」を提出しておけば、本人が日本にいなくても代理人を通じて適切に税務手続きを進めることができます。
一言でまとめると、「非居住者等が国内不動産の賃貸や譲渡をしたときは源泉徴収の有無にかかわらず確定申告が必要であり、スムーズに進めるためには納税管理人の選任が不可欠である」ということです。
【№4 具体例】
実務の現場で想定される具体的なケースを10個挙げます。
① 静岡市内に所有する賃貸マンションを海外に転居した非居住者の個人オーナーがそのまま保有し続け、毎月の家賃収入について確定申告を行うケース。
② 浜松市内の商業ビルを保有する外国法人が、ビルの一部をテナントに賃貸して得た収益について、日本の税務署へ納税管理人の名義で申告を行うケース。
③ 海外に生活の拠点を持つ個人投資家が、静岡市内の土地を売却して大きな譲渡益を得たため、国内源泉所得としての確定申告を準備するケース。
④ 浜松市内の不動産を所有する外国法人が、買主側から源泉徴収された売買代金の税額について、確定申告を通じて正確に精算するケース。
⑤ 国内の不動産価格の総額が資産全体の50パーセントを超えるいわゆる不動産関連法人の株式を、非居住者が第三者に譲渡して利益を上げるケース。
⑥ 税理士事務所の担当者が、静岡・浜松の顧客に対して、非居住者等が国内不動産を取引する際に必要な納税管理人の届出書類を案内するケース。
⑦ 海外在住のオーナーが、日本の税法に基づく所得税の確定申告期限である翌年3月15日までに、納税管理人を通じて書類を提出するケース。
⑧ 外国法人が日本で事業年度を終了し、外国普通法人となった旨の届出や必要な申告手続きを期限内に完了させるためのスケジュールを管理するケース。
⑨ 租税条約の規定により、日本と居住地国の間で税率の軽減や免除が適用されるケースにおいて、正しい条約の届出書類を併せて提出するケース。
⑩ 静岡・浜松の不動産市場において、外国人投資家や非居住者オーナーが専門家のサポートを受けながら適正な国際税務の手続きを進めるケース。
【№5 手順】
非居住者や外国法人が日本国内の不動産賃貸や譲渡を行う際に行うべき具体的な実務手順を整理する。
STEP① 非居住者や外国法人が保有・取引する国内不動産が、課税対象となる国内源泉所得に該当するかどうかを確認する。
STEP② 借主や買主による源泉徴収の有無にかかわらず、確定申告が義務付けられている取引であるかを税務上の観点から点検する。
STEP③ 資産価額のうち50パーセント以上が国内不動産で構成される不動産関連法人の株式譲渡に該当するかを検証する。
STEP④ 日本国内での税務手続きを代理で行う「納税管理人」を選定し、必要な合意と書類の準備を進める。
STEP⑤ 所轄の税務署長に対して「納税管理人の届出書」を提出し、外国法人の場合は「外国普通法人となった旨の届出」も行う。
STEP⑥ 賃貸収入や譲渡代金に関する収入金額、必要経費、源泉徴収された税額などの資料を整理して集計する。
STEP⑦ 日本と非居住者の居住地国との間で締結されている租税条約の規定を確認し、税率の軽減や免除が適用できるかを調べる。
STEP⑧ 確定申告書の提出期限（非居住者は翌年の3月15日まで、外国法人は事業年度終了の日の翌日から2か月以内）に間に合うよう準備する。
STEP⑨ 確定申告書の提出と同時に、算出された税金の納付または源泉徴収税額の還付精算手続きを行う。
STEP⑩ 静岡・浜松の税理士などの専門家と連携し、複雑な国際税務や不動産申告に関する不備のない体制を構築する。
【№6 FAQ】
Q1. 静岡や浜松で非居住者や外国法人が国内の不動産を所有して賃貸・譲渡を行う際、源泉徴収がされている場合でも確定申告が必要となる理由は何ですか？
A1. 賃貸収入や譲渡代金の一部で源泉徴収が行われていても、最終的な所得金額を計算して正しい税額を精算するために確定申告が必要となります。静岡・浜松の当法人が国際税務や不動産申告をサポートします。
Q2. 非居住者等が国内の不動産を賃貸や譲渡したときの所得は、どのように扱われますか？
A2. 日本国内で生じた所得として「国内源泉所得」に該当し、日本での課税対象となります。
Q3. 借主や買主がすでに所得税を源泉徴収している場合、確定申告は免除されますか？
A3. 源泉徴収されていても確定申告が免除されるわけではなく、申告を行って正確な税額を精算する必要があります。
Q4. 納税管理人とはどのような役割を持つ人ですか？
A4. 非居住者等に代わって、確定申告書の提出や税金の納付、還付金の受領などの手続きを行う代理人のことです。
Q5. 納税管理人の届出はどこに行う必要がありますか？
A5. 非居住者等の不動産の所在地などを管轄する所轄税務署長に対して届出書を提出します。
Q6. 不動産関連法人の株式を譲渡した場合も、確定申告が必要になりますか？
A6. 資産総額のうち50パーセント以上が国内不動産で構成される法人の株式譲渡であれば、国内源泉所得となり確定申告が必要になります。
Q7. 非居住者の個人が確定申告を行う場合の提出期限はいつですか？
A7. 原則として、所得のあった年の翌年の3月15日までとなっています。
Q8. 外国法人が事業年度を終了した場合の確定申告の期限はいつですか？
A8. 原則として、事業年度終了の日の翌日から2か月以内が提出期限となります。
Q9. 租税条約が適用される場合、どのような点に注意が必要ですか？
A9. 日本と居住地国との間の条約により税率が軽減または免除されるケースがあるため、事前の内容確認と必要書類の提出が大切です。
Q10. 中小企業や個人オーナーが非居住者の不動産取引で専門家に相談するメリットは何ですか？
A10. 複雑な国内源泉所得の判定や納税管理人の手続き、正確な申告書の作成を安全に進められる点です。
【№7 まとめ】
国税庁が公表した非居住者等の不動産賃貸・譲渡に係る確定申告の注意喚起に関する重要ポイントです。
1. 非居住者や外国法人が国内の不動産を賃貸や譲渡したときは、源泉徴収の有無にかかわらず国内源泉所得として確定申告が必要である。
2. 不動産関連法人の株式譲渡も対象となり、日本国内での手続きをスムーズに進めるためには「納税管理人」の選任と届出が不可欠である。
3. 企業の経営者や不動産オーナーさまは、租税条約の確認や法定の申告期限を遵守し、専門家と連携しながら適正な納税を行うことが重要である。
海外との不動産取引や非居住者による資産管理は、税務上のルールが多岐にわたります。静岡・浜松の事業者やオーナーさまは、最新の注意喚起情報をキャッチして万全の備えをしていきましょう。
【№8 出典】
出典：『税務通信』第3904号（2026年06月15日）「国税庁 非居住者等の不動産賃貸・譲渡に係る確定申告で注意喚起」
参考：国税庁タックスアンサー「No.2873 国内源泉所得の範囲」（参照日：2026-08-03）
参考：e-Gov法令検索「所得税法（昭和40年法律第33号）第161条」及び「法人税法」（参照日：2026-08-03）
【№9 該当条文の説明】
所得税法および法人税法の規定では、国内源泉所得の範囲について詳細に定められており、国内にある不動産の貸付けや譲渡によって取得する対価、ならびに国内の不動産を主要な資産とする法人の株式等の譲渡による所得が国内源泉所得に該当することが規定されています。
これらの国際税務に関する規定は、我が国における資産の運用や取引から生じる所得に対して公平な課税を行うための法的な根拠となっています。
実務においては、非居住者等が日本国内で行う不動産取引がどの条文に該当するかを正確に判定し、納税管理人制度を活用した適正な申告と納税を行うことが求められます。
参考：e-Gov法令検索「所得税法第161条および関連規定」の内容解説（参照日：2026-08-03）
【結論（重要ポイントまとめ）】
1. 非居住者等の国内不動産賃貸・譲渡における確定申告の必要性（源泉徴収があっても申告が必要）を正しく理解しましょう。
2. 納税管理人の選任・届出や、不動産関連法人の株式譲渡に係る課税ルールを確認し、期限内に手続きを行いましょう。
3. 静岡・浜松の企業や個人オーナーさまは、専門家と連携しながら国際税務の法令を遵守し、円滑な資産管理を進めましょう。
【№10 おわりに】
最後に、コラムの内容の詳細や、企業、個人の状況に応じたお悩みについては、静岡市、浜松市から全国の中小企業をサポートする最高のIT税理士法人にお気軽にご相談くださいませ！
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