住宅リフォーム減税制度における耐震改修工事の要件と所得税額控除の実務

2026年9月3日

【№1 はじめに】

こんにちは！
静岡市、浜松市から全国へ向けて「IT×税務会計×補助金＝経営革新」を発信して、「日本一わかりやすい税理士事務所」を目指す最高のIT税理士法人です！
私たちは「私たちに関わる全ての人を幸せにする」という理念を元に、「最先端のＩＴ技術を活用して中小企業の業務生産性を爆上げする最高の税理士法人」となるべく、日々精進しています！
本日は、「住宅リフォーム減税制度における耐震改修工事の要件と所得税額控除の実務」をお伝えさせていただきます！

【この記事で得られること】
自宅の特定の改修工事を行った際に利用できる「住宅リフォーム減税」の仕組みや、工事費用の10%相当額が所得税から控除される基本ルールが分かります。

改修工事の種類ごとに設けられている所得要件や床面積要件について、近年の税制改正による変更点を把握できます。

特に「住宅耐震改修工事」のみを行う場合には、所得制限や床面積の条件が適用されないという特例的なポイントを理解できます。

「古い実家を安全にするために耐震改修を考えているけれど、税金の控除が受けられるのだろうか」
「リフォーム減税には所得や家の広さに制限があると聞いたが、耐震工事だけでも適用されるのだろうか」
「確定申告のときにどのような書類を準備すればスムーズに所得税の控除を受けられるのか知りたい」
そんな疑問や不安を抱えている経営者の方や個人事業主の方、一般のオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか。

住まいの安全性を高めながら税負担を軽くできるリフォーム減税は、家計や資産管理において非常に重要なテーマです。
今回は、住宅リフォーム減税と耐震改修工事に関する解説を、やさしい言葉で順を追って分かりやすく紐解いていきます。

【№2 結論】

既存住宅について特定の改修工事を行った場合に受けられる住宅リフォーム減税制度では、工事費用の10%相当額をその年の所得税額から控除することができます。

1. 住宅リフォーム減税の対象工事には耐震・バリアフリー・省エネなどがあり、太陽光発電の設置などを併せることで限度額が最大600万円まで広がる仕組みであること。

2. 通常の改修工事では所得金額や床面積に応じた適用要件が設けられているが、「住宅耐震改修工事のみ」を行う場合には、所得要件や床面積要件が一切設けられていないこと。

3. 昭和56年5月31日以前の旧耐震基準で建てられた自己の居住用家屋を対象とし、必要書類を添えて確定申告を行うことで確実な税額控除が受けられること。

正確な要件の確認と計画的な書類準備を行い、住まいの安全確保と税制優遇の双方をしっかりと実現することが大切です。

【№3 やさしい解説】

住宅リフォーム減税とは、私たちが住んでいる家をより安全で快適にするために特定の工事を行った際、国からの税金優遇として所得税を安くしてもらえるお得な制度のことです。
具体的には、対象となる工事にかかった費用の10%に相当する金額を、その年の所得税から直接差し引くことができます。

リフォームの対象となる工事には、地震に強い家にする「耐震改修工事」、高齢者や家族が暮らしやすい「バリアフリー改修工事」、光熱費を抑える「省エネ改修工事」などがあります。
さらに、太陽光発電設備の設置などを同時に行うことで、対象となる工事費用の限度額を最大600万円まで増やすことも可能です。

ここで注意したいのが、通常の改修工事では「年間の合計所得金額がいくら以下か」や「建物の床面積が何平米以上か」といった厳しい条件がクリアされていないと適用されないという点です。
例えば、近年の税制改正により、所得が1,000万円以下であれば床面積40平米以上、所得が1,000万円超から2,000万円以下であれば50平米以上という基準が定められています。

★重要：知らないと損するポイント
「うちの家は少し古いし、所得制限や床面積の条件に引っかかってリフォーム減税は使えないだろう」と最初から諦めてしまうのは大きなもったいないポイントです。
実は、住宅耐震改修工事「のみ」を行ってこの制度を適用する場合に限り、先ほどのような所得要件や床面積要件は一切設けられていないという特例があります。
建物が古い基準で建てられており、地震への備えとして耐震工事だけに絞って実施するケースでは、所得の多寡や家の広さを問わず税額控除のチャンスが広がります。

★注意：よくある誤解
「耐震改修工事と一緒に、室内のバリアフリー工事や省エネ工事もまとめて行えば、すべての工事について所得制限なしで控除が受けられるだろう」と考えてしまうのはよくある誤解です。
耐震改修以外の工事を併せて行ったり、限度額を超える部分の工事を含めたりする場合には、一般的な5%の税額控除のルールが適用され、合計所得金額が2,000万円以下という所得制限の対象になります。
どのような工事を組み合わせるかによって適用される要件が変わるため、工事の内容を整理しておくことが欠かせません。

一言でまとめると、「住宅リフォーム減税は基本的に所得や床面積の条件があるものの、耐震改修工事のみを行う場合はそれらの制限がなく所得税の控除が受けられる」ということです。

【№4 具体例】

実務の現場で想定される具体的なケースを12個挙げます。

① 静岡市内に住む個人事業主が、昭和56年以前に建てられた自宅の耐震性が心配になり、専門業者に依頼して本格的な住宅耐震改修工事を行うケース。

② 浜松市内の実家を相続した会社経営者が、古い木造家屋の倒壊リスクを防ぐため、耐震改修工事のみを実施して所得税の控除を狙うケース。

③ 床面積が40平米のコンパクトな住宅に暮らす方が、年間の合計所得金額が1,000万円以下という条件を満たしつつ耐震改修を行うケース。

④ 合計所得金額が1,500万円の給与所得者が、床面積50平米以上の自宅で省エネ改修工事を伴うリフォームを実施して税額控除を申請するケース。

⑤ 太陽光発電設備の設置工事を耐震改修や省エネ改修と同時に行うことで、対象工事限度額を最大600万円まで拡大してリフォームを進めるケース。

⑥ 合計所得金額が2,000万円を超える高額所得のオーナーが、通常の耐震改修以外のリフォームを組み合わせて適用外となるリスクを回避するケース。

⑦ 耐震基準に満たない古いマイホームについて、建築確認日や旧耐震基準の該当性を証明する書類を取り寄せて確認作業を行うケース。

⑧ 確定申告の時期に備えて、住宅耐震改修特別控除額の計算明細書や建物の登記事項証明書を不備なく揃えて税務署へ提出するケース。

⑨ 静岡や浜松の税理士事務所が、個人顧客や中小企業の経営者から住宅リフォーム減税の要件や確定申告の手順について相談を受けるケース。

⑩ 住宅耐震改修工事とあわせてバリアフリー改修工事を同時に行い、工事費用の一部について5%の税額控除の特例適用を検討するケース。

⑪ リフォーム会社の担当者が、顧客の所得水準や建物の床面積をヒアリングした上で、今回の工事がどの減税要件に合致するかをアドバイスするケース。

⑫ 過去に建築された木造住宅の耐震補強において、自治体の補助金制度と国の所得税の住宅リフォーム減税を上手に組み合わせて資金負担を軽くするケース。

【№5 手順】

住宅リフォーム減税制度を活用して耐震改修工事に係る所得税額の控除を確実に受けるための具体的なステップを解説します。

STEP① 自宅の建築年月日を確認し、昭和56年5月31日以前の旧耐震基準に基づいて建てられた家屋であるかを正確に把握する。

STEP② 今回実施するリフォーム工事の内容が「住宅耐震改修工事のみ」であるのか、他の省エネやバリアフリー工事が含まれているかを確認する。

STEP③ 自身の年間の合計所得金額の状況を把握し、適用される控除の割合や所得要件の該当性をあらかじめチェックする。

STEP④ 建築士や登録住宅性能評価機関等による耐震診断を受け、耐震基準に適合させるための正式な改修計画を立案する。

STEP⑤ 専門の施工業者と契約を結び、耐震改修工事を実施して、工事費用に関する領収書や明細書を確実に保管する。

STEP⑥ 耐震基準に適合したことを証明する「住宅耐震改修証明書」などの必要書類を関係機関から速やかに取得する。

STEP⑦ 確定申告の時期に合わせて、「住宅耐震改修特別控除額の計算明細書」や建物の登記事項証明書などの必要書類一式を準備する。

STEP⑧ 税務署に対して確定申告書を提出し、工事費用の10%相当額（または一定の割合）に満つる所得税額の控除の適用を受ける。

STEP⑨ 太陽光発電設備の設置や他工事を併せて行った場合には、対象工事限度額（最大600万円）の計算に誤りがないか最終確認する。

STEP⑩ 静岡や浜松の税理士や専門家と連携し、日々の税務管理や確定申告における不安点を解消して確実に手続きを完了させる。

【№6 FAQ】

Q1. 静岡や浜松で自宅の耐震改修を検討する際、住宅リフォーム減税の最大のメリットは何ですか？
A1. 耐震改修工事のみを行う場合、所得要件や床面積の制限を受けることなく、工事費用の10%相当額の所得税額控除が受けられる点です。

Q2. 住宅リフォーム減税の対象となる家屋の建築時期にはどのような条件がありますか？
A2. 昭和56年5月31日以前の旧耐震基準で建築された自己の居住用家屋であることが基本的な要件となっています。

Q3. 年間の合計所得金額が2,000万円を超えている場合でも耐震改修の減税は使えますか？
A3. 住宅耐震改修工事「のみ」を行っている場合であれば、合計所得金額が2,000万円超であっても制度を適用することができます。

Q4. 通常のリフォーム減税制度では、床面積の広さにどのような要件がありますか？
A4. 合計所得金額1,000万円以下なら床面積40平米以上、1,000万円超2,000万円以下なら50平米以上という要件が設けられています。

Q5. 太陽光発電設備の設置を同時に行った場合、対象工事限度額はどうなりますか？
A5. 各種改修工事と太陽光発電設備の設置等を併せて行うことで、対象工事限度額を最大600万円まで拡大することができます。

Q6. 耐震改修工事と一緒に省エネ改修も行った場合、所得制限は適用されますか？
A6. はい、耐震以外の工事を組み合わせる場合には合計所得金額が2,000万円以下などの所得制限が適用されることに注意が必要です。

Q7. 確定申告の際に必ず提出しなければならない書類にはどのようなものがありますか？
A7. 住宅耐震改修特別控除額の計算明細書や建物の登記事項証明書、耐震改修証明書などを申告書に併せて提出する必要があります。

Q8. 工事費用の超過分や対象外の工事が含まれる場合の控除率はどうなりますか？
A8. 対象工事限度額を超過した分やその他の工事を併せて行った場合には、一定の範囲で5%の税額控除を行うことが可能です。

Q9. 自己の居住用ではなく、賃貸に出している物件でもこの耐震改修減税は使えますか？
A9. 本制度は自らが居住している家屋を対象としているため、原則として事業用の賃貸物件などは対象外となります。

Q10. 静岡や浜松の個人オーナーが確定申告や減税要件の判定で迷った場合、どうすればよいですか？
A10. 税務の専門家である地域の税理士に相談し、必要書類の準備や正しい申告手続きのサポートを受けるのが一番安心です。

【№7 まとめ】

住宅リフォーム減税制度および耐震改修工事に関する重要ポイントです。

1. 特定の改修工事を行うことで工事費用の10%相当額の所得税控除が受けられ、家計の負担を大きく軽減することができる。

2. 住宅耐震改修工事のみを実施する場合には、通常の所得要件や床面積要件が適用されないという強力な特例が用意されている。

3. 静岡・浜松のマイホームオーナーさまは、建物の建築年代や工事内容をしっかりと確認し、専門家とともに確実な確定申告の準備を進めることが大切である。

住まいの安全対策を進めながら賢く税制優遇を活用し、安心の住環境を築いていきましょう。

【№8 出典】

出典：『税務通信』第3905号（2026年06月22日）「住宅リフォーム減税と耐震改修工事」ショウ・ウインドウ
参考：国税庁タックスアンサー「No.1219 既存住宅の耐震改修にかかる所得税額の特別控除」（参照日：2026-08-03）
参考：e-Gov法令検索「租税特別措置法第41条の19の2および第41条の19の3の規定」（参照日：2026-08-03）

【№9 該当条文の説明】

租税特別措置法第41条の19の2および第41条の19の3では、個人が特定の増改築等工事（耐震改修、バリアフリー改修、省エネ改修等）を行った場合における所得税額の特別控除について詳細に規定されています。
具体的には、昭和56年5月31日以前に建築された住宅について耐震基準に適合させるための改修工事を行った場合、その居住を開始した年分の所得税額から一定の金額を控除する特例（住宅耐震改修特別控除）が設けられています。
また、これらの規定においては、通常の改修工事に課される合計所得金額の制限（2,000万円以下等）や床面積の要件について、住宅耐震改修工事のみを行う場合には適用除外とする旨が手当てされており、耐震化を強力に促進するための法的な仕組みが整えられています。

参考：e-Gov法令検索「租税特別措置法第41条の19の2および第41条の19の3の規定」の内容解説（参照日：2026-08-03）

【結論（重要ポイントまとめ）】
1. 住宅リフォーム減税を活用して、耐震改修工事費用の10%相当額の所得税額控除を受けましょう。

2. 耐震改修工事のみを行う場合は所得制限や床面積制限がない特例を上手に活用しましょう。

3. 静岡・浜松のオーナーさまは、専門家のサポートを受けながら必要な証明書や確定申告の準備を万全に行いましょう。

【№10 おわりに】

最後に、コラムの内容の詳細や、企業、個人の状況に応じたお悩みについては、静岡市、浜松市から全国の中小企業をサポートする最高のIT税理士法人にお気軽にご相談くださいませ！
※当事務所はDXを経営に活かすことを推進しており、当ブログはAIを活用して生成しています。実際の税制や政策、判例、事件、事象を元に作成していますが、正確な内容や最新の情報とは異なる場合がありますことをご了承くださいませ。
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