消費税 居住用賃貸建物の該当性と仕入税額控除の適用
2025年12月31日
【№1 はじめに】
こんにちは！
静岡市、浜松市から全国へ向けて「IT×税務会計×補助金＝経営革新」を発信して、「日本一わかりやすい税理士事務所」を目指す最高のIT税理士法人です！
私たちは「私たちに関わる全ての人を幸せにする」という理念を元に、「最先端のＩＴ技術を活用して中小企業の業務生産性を爆上げする最高の税理士法人」となるべく、日々精進しています！
本日は、「消費税 居住用賃貸建物の該当性と仕入税額控除の適用」をお伝えさせていただきます！
本テーマは、
社宅などの用途で取得した建物について、
「仕入税額控除を適用できるのか」を判断する場面で非常に重要です。
特に次のようなケースで相談が多くあります。
社宅として取得したが実際には使用せず転売した
無償提供を予定していたが、途中で方針が変わった
議事録に取得目的を書いたため、その後の用途変更が判断しにくい
仕入税額控除は「取得日の状況（用途区分）」で判定するため、
当初の目的がどのように記録されているかが大きく影響します。
本コラムでは特に次の3点を中心に整理します。
① 居住用賃貸建物に該当するかの考え方
② 無償提供と課税関係の整理
③ 転売した場合の仕入税額控除の可否
静岡や浜松の不動産業・建設業・社宅制度を持つ企業で特に重要な論点です。
実務で判断に迷うポイントを、平易な言葉で分かりやすくまとめています。
それでは、次の【№2 結論】から要点を整理していきます。
【№2 結論】
本件で最も重要なポイントは、
「仕入税額控除の可否は、建物を取得した“その日の用途区分”で決まる」
という消費税法の基本ルールです。
結論を整理すると次の4点になります。
① 取得日の用途が「無償提供の社宅」であれば、居住用賃貸建物の取得には該当しない
無償提供は「対価を得る貸付け」ではないため、
住宅の貸付け（非課税取引）の対象に該当しない建物となります。
② 取得日の用途区分は後日変更できない（転売が決まっても同じ）
途中で「やっぱり売ることにした」としても、その変更は
仕入税額控除の用途区分には影響しません。
③ よって、仕入税額控除は“共通対応仕入れ”として按分控除が可能
居住用賃貸建物に該当しないため、
課税売上割合（本件では75%前後）を乗じて控除可能と考えられます。
④ 本件のように議事録で取得目的を明記した場合、その記録が判断材料になる
取締役会で「従業員社宅として無償提供する」と明記されているため、
その取得目的が用途区分の決定に強く影響します。
つまり、
「売却したから課税売上対応仕入れに切り替わる」という扱いにはならない
一方で、
「居住用賃貸建物の取得」に当たらないため、仕入税額控除の可能性は残る
という整理になります。
静岡・浜松の不動産業や社宅制度を活用する企業でも、
この「取得日の用途区分」は必ず押さえておくべき重要ポイントです。
【№3 やさしい解説】
この章では、専門的な条文をいったん離れて、
「なぜ今回のようなケースで仕入税額控除の判断が分かれるのか」
をやさしく整理します。
① 消費税は“対価を得る取引”が基本
消費税は、
売上で対価を得る
貸付けで家賃を得る
といった「お金を受け取る取引」に課税されます。
逆に言えば、
無償（家賃ゼロ）の社宅提供は対価を得ていないため、
そもそも課税取引でも非課税取引でもありません。
ここが最初の分岐点です。
② 「居住用賃貸建物」に該当すると仕入税額控除は原則できない
居住用賃貸建物（住宅として貸す建物）は、
住宅の貸付けが“非課税”であるため、
建物の取得にかかった消費税は控除できません。
しかし本件は、
「従業員に無償で社宅提供するために取得した建物」。
無償は非課税取引ではありません。
つまり、
取得した建物は「居住用賃貸建物」には当たらない
という考え方が成り立ちます。
③ 用途区分は“取得した日の目的”で決まる
仕入税額控除を計算する際には、建物を取得した日の
用途（何のために使う予定だったか）が決定要素です。
今回のように
取締役会で「無償提供の社宅」と明記
購入時点で無償提供することが客観的に判明
している場合は、用途区分はその時点で固まります。
途中で売却を決めても、
取得日の用途を遡って変更することはできません。
④ よって仕入税額控除は「共通対応」となる
無償提供は「課税売上」でも「非課税売上」でもありません。
そのため、取得した建物は
「課税資産とその他の資産に共通して要するもの」
に該当します。
本件で甲社の課税売上割合が75％であれば、
建物取得にかかった消費税の
およそ75％を仕入税額控除できる計算になります。
⑤ 転売したからといって“課税売上対応仕入れ”に格上げされるわけではない
実際に売却（課税売上）したとしても、
取得日の用途が変わるわけではありません。
消費税法は
「結果（売却した）」よりも
「取得日の意図」を重視する仕組みです。
この仕組みが誤解を招きやすいポイントですが、
条文も通達もこの考え方で統一されています。
【№4 具体例】
① 取得目的を「従業員社宅として無償提供」と決議
取得時点で無償提供が明らかなので、「居住用賃貸建物」ではなく共通対応仕入れ。
② 無償提供の予定だったが結局利用されなかった
取得日の状況で判定するため、後の利用実績は区分に影響しない。
③ 取得時に「用途未定」、期末までに転売方針が確定
課税売上げにのみ要するものとして扱える可能性あり（消基通11-2-20後段）。
④ フリーレント期間を設定し通常賃貸する計画
取得時に将来有償賃貸の計画がある場合、居住用賃貸建物と評価される可能性。
⑤ 社宅の「一部を有償貸付」、一部を無償提供
共通対応仕入れとして区分するのが一般的。
⑥ 取得当初は課税事業に使う予定が、途中で非課税用途に変更
取得日の状況で判定されるため、後日の変更は影響しない。
⑦ 転売前提で取得し、その後短期間社宅利用
取得日の意図が転売であるなら、課税売上対応となり得る。
⑧ 社内規程に「社宅提供制度」があり、取得目的も社宅利用
無償提供として明確＝居住用賃貸建物に該当しない。
⑨ 会社分割等により建物用途が変わった
取得時点の法人の判断で区分される。
⑩ 管理会社が入居募集を開始、ただし無償社宅の予定も残る
実質的に「用途不明」→期末確定時の用途で判断。
※実務の基本原則
用途区分は「取得日の状況」で判断し、その後の実績は原則影響しない。
【№5 手順】
① 取得時点の目的を明確にする
議事録・稟議書・決裁資料で残す。
無償利用／有償賃貸／転売のどれかを特定する。
② 用途区分を判定
課税売上げのみ
共通対応
その他（非課税等）のいずれかに分類。
③ 居住用賃貸建物に該当するか判断
対価を得て貸す予定があるかが最大の基準。
④ 会計処理・システムへ反映
個別対応方式で区分を確定。
課税売上割合が必要な場合は期末で調整。
⑤ 用途未確定の場合の扱い
期末までに明らかになれば、その区分で処理可能。
⑥ 転売が決まったときの再確認
取得日の状況が変わらなければ、区分変更は不可。
⑦ 税務調査で確認されるポイント
取得目的の証拠
実際の利用状況
区分の合理性
※1番重要
区分は「取得日」ですべてが決まる。
【№6 FAQ】
① Q：無償提供予定でも、後で賃貸すると居住用賃貸建物になりますか？
A：取得日の目的が無償なら、取得段階では居住用賃貸建物に該当しません。
② Q：短期転売でも居住用賃貸建物に該当しますか？
A：有償貸付の予定がなければ該当しません。
③ Q：途中で用途変更したら区分は変わりますか？
A：取得日の用途が基準のため変わりません。
④ Q：転売が決まったら「課税売上げ対応」に変更できますか？
A：取得日が無償提供目的なら変更できません。
⑤ Q：用途未定で取得した場合は？
A：期末までに用途が確定すれば、その判断で区分可能。
⑥ Q：社宅規程があるだけで居住用賃貸建物扱いになりますか？
A：無償提供なら居住用賃貸建物ではありません。
⑦ Q：静岡市内の不動産会社から購入した場合でも同じ判断ですか？
A：用途区分は取得目的で決まり、地域は影響しません。
⑧ Q：浜松の事業所用として取得後、自宅利用したら？
A：取得日の目的が優先されます。
⑨ Q：共通対応仕入れにした場合の按分は？
A：課税売上割合（例：75％）で按分します。
⑩ Q：税務調査では何を聞かれますか？
A：用途決定の経緯・資料・意思決定プロセスが中心です。
⑪ Q：取得目的を「明確に書かない」議事録は有効ですか？
A：用途未確定と評価され、期末判断が可能になります。
⑫ Q：後日提出する書類で目的を修正できますか？
A：取得日の状況を後から変えることはできません。
【№7 まとめ】
本件では、従業員社宅として無償提供する目的で取得した不動産が、消費税法上どのような用途区分になるのかが中心的な論点でした。ポイントを整理すると次のとおりです。
① 用途区分は「取得日の状況」で確定する
消費税の仕入税額控除では、課税仕入れの用途区分は取得日に判断します。
取得後の方針変更（例：転売決定）があっても、原則として区分は変わりません。
② 無償提供目的の社宅は「居住用賃貸建物」ではない
居住用賃貸建物は「対価を得て行う住宅貸付け」に限られます。
無償提供は対価性がないため、非課税住宅貸付けに該当せず、仕入税額控除の制限対象から外れます。
③ 本件建物は「共通対応仕入れ」に該当する余地がある
使用予定は無償提供で課税取引ではないが、建物自体は課税資産の譲渡も起こり得るため、
課税資産・非課税資産双方に関連する「共通対応仕入れ」と判断でき、課税売上割合に応じて控除できます。
④ 転売が決まっても用途区分は変更不可
転売する実態が生じても、取得日に無償提供目的であれば個別対応方式の用途区分は変わりません。
ただし仕入税額控除が全く否定されるわけではなく、共通対応として一定額が控除される見解もあります。
⑤ 資料整備が非常に重要
議事録・社内決裁・稟議・取得理由メモなど、取得目的を示す書面が用途区分判断の根拠になります。
税務調査で最も確認される部分であり、整備の有無が大きく影響します。
⑥ 本件のような社宅取得は静岡市や浜松市の企業でも多い論点
福利厚生で社宅を準備する企業は多く、無償・低額提供の扱いは慎重に判断が必要です。
特に不動産取得と売却が同じ課税期間で生じるケースは、実務で誤解が多い分野です。
【№8 出典】
出典
『税務通信』第3872号（2025年10月20日）「税理士実務Q&Aセカンドオピニオン 消費税 居住用賃貸建物の該当性と仕入税額控除の適用」
※本文からの長文引用は行わず、必要最小限の一文のみ引用しています（引用4要件の範囲内）。
参考
国税庁タックスアンサー「6305 仕入税額控除のあらまし」（参照日：2025-12-11）
国税庁タックスアンサー「6308 個別対応方式と一括比例配分方式」（参照日：2025-12-11）
e-Gov法令検索「消費税法 第2条・第30条・第4条・附則」（参照日：2025-12-11）
e-Gov法令検索「消費税法施行令・消費税法施行規則・基本通達（特に11-2-16、11-2-20、11-7-1）」（参照日：2025-12-11）
【№9 該当条文の説明】
今回の論点で重要になる条文だけを、
「なぜこの論点に関係するのか」
が一目でわかる形でまとめました。
① 消費税法2条（課税取引の定義）
消費税の世界では、対価を得て行う取引だけが課税対象です。
無償で提供する従業員社宅は「貸付け（対価あり）」に当たりません。
そのため 取得した建物は「居住用賃貸建物」ではない と扱える可能性があります。
→ 無償提供＝住宅の貸付けではない
→ 非課税仕入れ扱いにならず、仕入税額控除の余地が生まれる
② 消費税法30条（仕入税額控除）
仕入税額控除の中心条文。
特に重要なのは以下の1点です。
仕入れた時点の目的で用途区分を決める
後から「転売目的に変えた」としても、取得時の目的が優先されます。
→ 取得時点の決議内容が実務上の判断材料になる
③ 基本通達11-2-20（用途区分の判定時期）
用途区分は「仕入れた日の状況」で判定します。
その日に用途が未確定のときだけ、課税期間末日までに確定した用途で判定できます。
今回のケースでは、
取締役会で「無償提供目的」が明確に議事録に残っている
→ 用途未確定とは言えない
という扱いになります。
④ 基本通達11-7-1（居住用賃貸建物の判断基準）
「住宅として貸す予定かどうか」が判断基準です。
無償提供の場合は「貸付けではない」ため、
居住用賃貸建物に当たらないと評価されることがあります。
→ 非課税仕入れ扱いにならず、控除否認の根拠が弱まる
⑤ 基本通達11-2-16（共通仕入れ）
事業全体に関係する建物は「共通仕入れ」に区分できます。
無償提供の社宅は、課税売上と非課税売上どちらにも関係すると評価できるため、
→ 課税売上割合（例：75％）を乗じて仕入税額控除が可能
という税理士Cの結論の根拠になります。
【まとめ（超要点）】
無償提供はそもそも「住宅の貸付け」ではない（法2条・法4条）
仕入れ時点の決議が用途区分を決める（法30条・通達11-2-20）
無償社宅は共通仕入れ扱いの余地あり（通達11-2-16）
つまり、
「居住用賃貸建物なので控除できない」ではなく、
「共通仕入れとして一定割合控除できる」方向が成り立ちうる、
というのが条文構造から見た結論です。
【№10 おわりに】
最後に、コラムの内容の詳細や、企業、個人の状況に応じたお悩みについては、静岡市、浜松市から全国の中小企業をサポートする最高のIT税理士法人にお気軽にご相談くださいませ！
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