相続登記の義務化と所有不動産記録証明制度
2026年3月30日
【№1 はじめに】
こんにちは！
静岡市、浜松市から全国へ向けて「IT×税務会計×補助金＝経営革新」を発信して、「日本一わかりやすい税理士事務所」を目指す最高のIT税理士法人です！
私たちは「私たちに関わる全ての人を幸せにする」という理念を元に、「最先端のＩＴ技術を活用して中小企業の業務生産性を爆上げする最高の税理士法人」となるべく、日々精進しています！
本日は、「相続登記の義務化と所有不動産記録証明制度」をお伝えさせていただきます！
2024年4月から相続登記が義務化され、放置すると過料（ペナルティ）が科される時代になりました。
これに伴い、2026年2月より「亡くなった方の全国の不動産」を法務局が一括でリスト化してくれる新制度が始まっています。
「知らない土地が遠方にあった」ことによる申告漏れや登記漏れは、静岡・浜松の地主さまや経営者さまにとっても他人事ではありません。
本日は、この最新制度を賢く使い、大切な資産を守るためのポイントを解説します！
【№2 結論】
2024年（令和6年）4月から相続登記が義務化されました。
これにより、不動産を相続したことを知ってから3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料（ペナルティ）が科される可能性があります。
★重要：この義務化に伴い、2026年（令和8年）2月2日から「所有不動産記録証明制度」という新しい仕組みがスタートしました。
これは、亡くなった方が日本全国のどこに不動産を持っているかを一覧リストにして発行してくれる画期的な制度です。
★注意：これまでは市区町村ごとに「名寄帳（なよせちょう）」を取り寄せる必要があり、遠方の山林や原野などは見落とされがちでした。
この制度を活用することで、静岡・浜松の皆さまも相続税の申告漏れや、登記のし忘れを防ぐことができるようになります。
【№3 やさしい解説】
1. 相続登記が「義務」になった理由
これまでの日本では、相続登記は任意でした。
その結果、誰のものか分からない「所有者不明土地」が増え、災害対策や都市開発の大きな妨げになっていました。
国はこの問題を解決するために、ついに登記を強制することに決めたのです。
2. 知らなかったでは済まない「3年以内」の期限
相続人が、自分が不動産を引き継いだと知った日から3年以内に法務局へ申請しなければなりません。
正当な理由なく放置すると、裁判所から過料を科されるリスクがあります。
3. 新制度「所有不動産記録証明書」とは？
法務局の登記官が、コンピュータ化された登記情報を検索し、特定の人が名前を連ねている不動産をリストアップしてくれます。
いわば「不動産の持ち物リスト」の全国版です。
相続人であれば、亡くなった方のリストを請求することができます。
4. なぜ税理士が注目しているのか？
相続税の申告で一番怖いのは「財産の漏れ」です。
「田舎に知らない土地があった」「亡父が昔買ったリゾート地を忘れていた」というケースは非常に多いです。
この証明書があれば、税理士も正確な財産把握ができ、適切な節税や申告が可能になります。
5. 検索の限界も知っておこう
この制度は万能ではありません。
「氏名」と「住所」が登記簿と完全に一致しないと検索に引っかかりません。
引っ越しで住所が変わっていたり、結婚で名字が変わったりしたまま登記を放置している場合は、注意が必要です。
【№4 具体例】
静岡・浜松の中小企業オーナーや地主の方によくある、具体的な10のケースです。
① 浜松市にお住まいのAさん。亡くなった父が、昔投資目的で北海道に原野を買っていたことを知りませんでした。この証明書で見つけ出し、無事に相続登記を済ませました。
② 静岡市のB社社長。自宅と会社以外に、先代が守ってきた県外の山林が多数ありました。名寄帳では漏れていた数筆の土地が、この制度で見つかり、申告漏れを回避しました。
③ 相続登記を3年以上放置していたCさん。法務局から催告が届き、慌てて申請。幸い過料は免れましたが、義務化の厳しさを実感しました。
④ 登記簿の住所が30年前のままだったケース。現在の住所で検索しても出てこず、旧住所でも検索をかけることで、ようやく実家の土地がリストに載りました。
⑤ 共有で持っている別荘。自分が1割しか持っていなくても、氏名が名義人になっていれば、この証明書の検索対象に含まれます。
⑥ 会社名義の不動産。今回の制度は「個人」の所有を調べるものですが、社長個人が貸し付けている土地などを洗うのには非常に有効です。
⑦ 離婚して旧姓に戻った母。死亡時の氏名だけでなく、旧姓での検索も行うことで、婚姻中に取得した不動産の把握漏れを防ぎました。
⑧ 静岡の茶園を複数所有。市をまたいで土地が点在していましたが、一度の請求で市境を越えたすべての土地が一覧化されました。
⑨ 借地権の建物。土地は地主さんのものですが、建物が亡くなった方の名義であれば、しっかりリストに掲載されます。
⑩ 遺産分割協議が長引いている場合。3年以内に分割が決まらなくても、「相続人申告登記」という簡易的な手続きをすることで、過料を避けることができます。
★重要：静岡・浜松の中小企業さまへ。法人の資産だけでなく、経営者個人の資産把握が事業承継の第一歩です。
【№5 手順】
所有不動産記録証明書を取得し、相続登記を完了させるまでの実務ステップです。
STEP①：相続人の特定（戸籍謄本の収集）
まずは誰が相続人であるかを公的に証明するために、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本を揃えます。これが請求の「鍵」になります。
STEP②：検索条件の検討（住所の履歴確認）
亡くなった方が過去に住んでいた住所をリストアップします。
住民票の除票や戸籍の附票を取得し、登記簿に載っている可能性がある住所をすべて特定します。
STEP③：法務局への交付請求
最寄りの法務局、またはオンラインで「所有不動産記録証明書」の交付を請求します。手数料を支払い、検索結果を待ちます。
STEP④：リストと現地の照合
届いたリストに基づき、固定資産税の通知書や実家の権利証（登記済証）と照らし合わせます。漏れがないか、またはリストに載っていない「未登記物件」がないかを確認します。
STEP⑤：遺産分割協議
判明したすべての不動産について、誰が引き継ぐかを話し合い、遺産分割協議書を作成します。
STEP⑥：法務局への登記申請
協議書と戸籍、新しい名義人の住民票を添えて、相続登記を申請します。この際、登録免許税（固定資産評価額の0.4%）が必要です。
STEP⑦：税務署への申告（相続税がある場合）
確定した財産目録に基づき、相続税の申告を行います。証明書を添付することで、資料の透明性が高まります。
【№6 FAQ】
①Q. 相続登記の義務化は、過去に発生した相続にも適用されますか？
A. はい、適用されます。2024年4月以前に亡くなった方の不動産であっても、義務化の対象となります。その場合、制度開始日（2024年4月1日）から3年以内に登記をする必要があります。
②Q. 静岡市に住んでいますが、浜松市や県外にある不動産もこの証明書で分かりますか？
A. はい、分かります。この制度は全国の法務局が連携しているため、検索条件と一致すれば全国どこの不動産でも一覧で出力されます。
③Q. 自分が相続人であることをどうやって証明して請求すればいいですか？
A. 自分が相続人であることがわかる戸籍謄本（除籍謄本）と、身分証明書が必要です。静岡・浜松の法務局の窓口、あるいは郵送やオンラインで請求可能です。
④Q. 住所が変わっている場合、検索に引っかからないのはなぜですか？
A. 法務局のデータは、過去の住所と現在の住所が自動で紐付いているわけではないからです。登記簿上の住所で検索をかけないと、リストには出てきません。
⑤Q. 「名寄帳（なよせちょう）」と何が違うのですか？
A. 名寄帳は市区町村ごとに管理されているため、その市役所が把握している分しか分かりません。今回の証明書は「法務局」のデータなので、自治体の枠を越えて全国分をカバーできる点が最大のメリットです。
⑥Q. 費用はどのくらいかかりますか？
A. 請求の手数料は、1通あたり数百円程度（オンラインと窓口で異なる）となる予定です。名寄帳を全国の自治体から取り寄せる手間とコストに比べれば、非常に安価です。
⑦Q. 共有持分（親戚と分けて持っている土地）もリストに載りますか？
A. はい、載ります。たとえ100分の1の持分であっても、亡くなった方の名前が登記名義人として記録されていれば抽出されます。
⑧Q. 「相続人申告登記」をすれば、ずっと放置していても大丈夫ですか？
A. いいえ。相続人申告登記はあくまで「私は相続人です」と申し出る暫定的な手続きで、罰則を避けるための応急処置です。最終的には遺産分割を決めて、正式な相続登記をする必要があります。
⑨Q. 浜松西税務署などの調査で、この証明書の提出を求められますか？
A. 直接義務づけられているわけではありませんが、正確な財産申告の証拠として提示することで、調査官からの信頼が高まり、申告漏れの疑いを払拭しやすくなります。
⑩Q. ITに疎いのですが、オンライン以外でも請求できますか？
A. もちろん可能です。法務局の窓口へ足を運ぶか、郵送でのやり取りもできます。最高のIT税理士法人では、デジタルが苦手な方へのサポートも行っております。
【№7 まとめ】
相続登記は「いつかやる」から「3年以内にやる」へ
義務化により、放置することの法的リスクが明確になりました。不動産は大切な資産ですが、管理を怠れば負債（過料や紛争）に変わってしまいます。
全国一括検索の力を活用する
新制度の「所有不動産記録証明書」は、これまで地道に自治体へ問い合わせていた苦労を解消する画期的なツールです。相続が発生したら、まずこのリストを取得することを習慣にしましょう。
「住所の履歴」が正確な検索の鍵
引っ越しを繰り返している方は、古い住所のままで登記されている可能性が高いです。戸籍の附票などを使い、過去の住所を丁寧に追いかけることが、財産漏れを防ぐ唯一の道です。
静岡・浜松の不動産オーナーを守る
土地や建物は、中小企業経営においても重要な基盤です。事業承継をスムーズに進めるためにも、まずは現状の不動産記録を「見える化」することから始めましょう。
専門家と連携してリスクを最小化
登記の手続きは司法書士、税金の申告は税理士の仕事です。最高のIT税理士法人では、各分野の専門家と連携し、ITを駆使して漏れのない効率的な相続手続きを実現します。
【№8 出典】
出典：『税務通信』第3884号（2026年01月19日）「相続登記と所有不動産記録証明書」
参考：国税庁タックスアンサー「No.4124 相続した不動産の登記」（参照日：2026-03-09）
参考：e-Gov法令検索「不動産登記法 第76条の2、第119条の2、第164条」（参照日：2026-03-09）
【№9 該当条文の説明】
不動産登記法 第76条の2 第1項（相続登記の義務化）
相続によって不動産の所有権を取得した者は、その取得を知った日から3年以内に、登記の申請をしなければならないと定めています。これが今回の義務化の根拠となる最も重要な条文です。
不動産登記法 第119条の2（所有不動産記録証明書の交付）
登記官は、請求により、特定の者が登記名義人となっている不動産を一覧化した証明書を交付できると規定しています。2026年2月から運用が開始された新しい情報公開の仕組みです。
不動産登記法 第164条（過料の規定）
正当な理由がないのに第76条の2の規定による申請を怠ったときは、10万円以下の過料に処すると定めています。これにより、相続登記が「お願い」ではなく「法的な強制力を持つ義務」となりました。
立法趣旨：所有者不明土地問題の解消
日本の土地の約20%が所有者不明と言われており、それが公共事業の停滞や災害復興の遅れを招いています。この法律は、国民の大切な財産である土地の権利関係を明確にし、次世代へ健全な形で引き継ぐことを目的としています。
【№10 おわりに】
最後に、コラムの内容の詳細や、企業、個人の状況に応じたお悩みについては、静岡市、浜松市から全国の中小企業をサポートする最高のIT税理士法人にお気軽にご相談くださいませ！
※当事務所はDXを経営に活かすことを推進しており、当ブログはAIを活用して生成しています。実際の税制や政策、判例、事件、事象を元に作成していますが、正確な内容や最新の情報とは異なる場合がありますことをご了承くださいませ。
無料相談をご希望の方は、最高のIT税理士法人へお気軽にお問い合わせくださいませ。
https://toc-tax.jp/contact/