不動産担保ローンとは？目的・仕組み・用途・メリットを解説

急な出費でまとまった資金が必要な個人の方や資金繰りに悩む法人・個人事業主様の中には、無担保ローンの限度額では足りなかったり銀行の融資審査に落ちたりと、資金調達にお困りの方もいるのではないでしょうか。

もしご自宅の土地や建物、マンション、自社ビルや収益物件をお持ちの場合、不動産担保ローンは最短1週間以内に低金利で大きな融資の資金調達ができる手段です。

この記事では、不動産担保ローンの目的や基本的な仕組みをはじめ、メリット・デメリット、利用が向いている人までわかりやすく解説します。

不動産担保ローンとは

不動産担保ローンとは、所有している土地や建物などの不動産を担保にして金融機関から融資を受けるローンのことです。

不動産担保ローンの目的・用途

不動産担保ローンは、まとまった資金を調達するための融資商品です。

住宅の購入やリフォーム、教育資金、医療費、結婚資金、旅行、あるいは複数のローンをまとめるおまとめ目的など、プライベートの様々な資金使途に活用できる点が特徴です。事業者向けの場合、運転資金、設備投資、開業資金、納税資金、さらには他社ローンの組換えなど、ビジネスに関わる幅広い目的や用途に利用されます。

不動産担保ローンの仕組み

不動産担保ローンは、所有している不動産を担保にして融資を受ける仕組みです。

不動産の持つ担保価値と、申込者の返済能力を総合的に審査して融資額や条件が決定されます。担保となる物件は本人名義だけでなくご家族名義でもok、会社の場合は法人代表者やその親族が所有する不動産を担保提供することも可能です。

また、すでに他の金融機関から借入れがあり、先順位の抵当権が設定されている場合でも、第2位順位以下の抵当権で新たに融資を受けられるケースもあります。

不動産担保ローンの対象者

不動産担保ローンの主な契約対象者は、法人、個人事業主、および個人の顧客です。

事業者の場合は原則として申込時の年齢が満20歳以上70歳以下、完済時に対象年齢を満たしている必要があり、日本国籍または永住許可を有していることが求められます。法人融資の場合は、原則として代表者の連帯保証が必要となります。

不動産担保ローンの金利タイプ

不動産担保ローンの金利には、主に変動金利と固定金利の2つのタイプがあります。

金利タイプ	特徴	メリット	デメリット
固定金利	借入期間中の金利が一定である	・返済額が変わらないため計画が立てやすい ・市場金利が上昇しても返済額が増えない	変動金利より最初の金利設定が高めになる傾向がある
変動金利	市場金利の変動に伴い、金利は定期的に見直される	・固定金利よりも当初の金利設定が低めになりやすい ・市場金利が下がると返済額が減る	市場金利が上昇すると返済額が増えるリスクがある

どちらの金利タイプが適用されるかは、金融会社の審査によって決定されます。また、金利のほかに事務手数料や調査料などを含めた実質年率は15.0％以内となります。融資金額や返済期間の長さに応じて、これらの金利タイプを慎重に選択する必要があります。

不動産担保ローンのメリット

不動産担保ローンのメリットをお伝えします。

無担保ローンより融資限度額が大きい

不動産担保ローンは数十万円から最大1億円以上の大口の資金調達に対応できます。

担保となる不動産の価値を背景に融資を行うため、保証人や個人の信用のみに頼る無担保ローンと比べて、非常に大きな金額の融資を受けることが可能です。個人向けのカードローンなどでは数百万円が限度となることが多いですが、不動産担保ローンであればまとまった資金を一度に確保できます。

低金利で大きな融資を受けられる可能性がある

万が一返済が滞った場合の保全として不動産を担保に確保しているため、金融会社側にとってのリスクが低くなります。その分、無担保のビジネスローンや個人向けカードローンなどと比較して低い金利でまとまった資金を調達できる可能性が高いです。

返済期間を長く設定できる

不動産担保ローンは変動金利の期間延長を含めると最長35年といった長期に設定することができます。長期で計画的に借り入れることにより、毎月の返済額を低く抑え、事業のキャッシュフローや個人の家計を圧迫せずにゆとりを持って返済していくことが可能です。

資金使途が原則自由である

不動産担保ローンは原則として使い道に制限はありません。

教育や医療、介護、旅行などのプライベートな目的から、高金利ローンの返済を一本化する目的まで、不動産担保ローンは自由度の高い資金活用が可能です。また、事業に関わる資金であれば、目先の運転資金や設備投資、納付期限が迫った納税資金、ローンの組換えなどに利用できます。

さらに、不動産を担保とするローンは総量規制の除外または例外となる場合があり、年収の3分の1を超えるような高額な借り入れも法律の範囲内で相談できます。

不動産担保ローンのデメリット

不動産担保ローンのデメリットをお伝えします。

不動産を失うリスクがある

不動産担保ローンは不動産に抵当権を設定する融資です。そのため、万が一返済が継続できなくなり債務不履行に陥った場合、担保として差し入れた大切な土地や建物が処分され、最終的に不動産を失ってしまうという重大なリスクがあります。

審査や融資実行にかかる費用や手数料が高い

融資を契約・実行する際には、無担保ローンに比べて多くの初期費用がかかります。融資金額の一定割合が請求される事務手数料や調査料、契約書に貼付する収入印紙代、抵当権を設定するための登記費用、および振込手数料が必要となり、これらは自己負担となります。

また、途中で全額を繰り上げ返済する場合には、返済元金に応じた中途解約手数料が発生することもあります。初期費用がかさむため、少額の借り入れにはあまり向いていません。

不動産担保ローンの利用が向いている人・事業主様

不動産担保ローンの利用が向いている人・事業主様についてお伝えします。

銀行の融資を断られた

すでに銀行の融資を断られた方に不動産担保ローンはおすすめです。

過去の返済遅れ、赤字決算、債務超過、あるいは銀行のリスケジュール中といった与信面の不安があり、銀行などの金融機関では融資が難しい法人や個人事業主でも、不動産そのものの担保力を重視した独自の審査基準を持つノンバンクの不動産担保ローンであれば、柔軟に融資を受けられる可能性があります。

また、個人利用において、総量規制の影響などで無担保ローンの審査に通らない個人であっても、不動産の価値を背景に融資を受けられるケースがあります。

ローンをひとまとめにしたい

複数の金融会社やノンバンクから短期・高金利の借入れが重なり、毎月の返済負担や管理が煩雑になっている人に向いています。不動産担保ローンでまとまった資金を借り入れて既存の債務を返済すれば、長期・低金利のローンへ組替えができ、毎月の返済額を抑えて資金繰りを大幅に改善できます。

大きな金額の融資を急いでいる

教育資金、医療費、住宅のリフォーム、あるいは相続対策や不動産購入など、個人の枠を超えたまとまった資金が必要な場合に適しています。また、急な運転資金や設備投資、まとまった開業資金など、無担保ローンの限度額では足りない大口の資金調達をスピーディに行いたい法人や個人事業主に最適です。

不動産担保ローン事業者4選

不動産担保ローン事業者について銀行・ノンバンクを問わず4社紹介します。

銀行系を選ぶケース	ノンバンクを選ぶケース
・融資希望額が1億円未満である ・契約年率が安い	・融資希望額が1億円以上である ・融資希望額が100万円未満である ・柔軟な審査を希望する

セゾンファンデックス【法人・個人事業主限定】

セゾンファンデックスは年間7,000件（2024年度実績）の申込実績がある不動産担保ローンを提供しています。

事業性の資金であれば、セゾンファンデックスの不動産担保ローンの資金使途の制限はありません。運転資金や設備資金など、貴社の目的に合わせて自由に利用可能です。

住宅ローンが残っていたり他社の一番抵当、二番抵当が設定されていたりする場合でも融資実績があります。年間7,000件の申込実績があるセゾンファンデックスへぜひお問い合わせください。

つばさコーポレーション

つばさコーポレーションは全国対応の不動産担保ローン事業者です。

つばさコーポレーションは契約利率は3.8%～、50万円の個人向け少額融資から法人向けに最大5億円の大口融資も可能なのでさまざまなニーズに応えることが可能です。

滋賀銀行ジャストサポート

滋賀銀行のジャストサポートは銀行が提供する全国対応の不動産担保型ローンサービスです。

ジャストサポートは滋賀銀行と提携する司法書士が全国どこでも出張を行います。関西エリアだけでなく、北海道から沖縄までどのエリアでも融資に対応しています。

不動産担保ローンをご検討中の方は候補に入れるとよいでしょう。

楽天銀行

楽天銀行の不動産担保ローンは最大1億円未満まで融資が受けられるネット銀行系のローンです。

すでに住宅ローンをご利用中の方でも利用でき、借り換えや追加融資の対応も柔軟です。また、ローンをおまとめいただくことでお支払いが付き1回にできます。

不動産担保ローンの申し込みの流れ

不動産担保ローンの申し込みの流れをお伝えします。

相談・申し込み

ウェブの専用フォームまたはお電話にて申込みを行います。事前に担保物件の対応エリアチェックなどが行われます。

仮審査

最短5営業日以内のスピーディに仮審査が行われ、融資の可能性が判断されます。

必要書類の提出・本審査

本人確認書類、住民票、収入証明書（法人であれば決算報告書直近2期分や事業計画書、個人であれば確定申告書や源泉徴収票）、納税証明書、担保不動産のローン残高証明書などを提出し、不動産の担保価値を含めた総合的な本審査が行われます。

ご契約・ご融資

実印や印鑑証明書、登記済権利証（登記識別情報）などを用意し、契約手続きを完了させます。手続き完了後、指定の口座へ融資金額が振り込まれます。初回返済は融資日の翌々月からとなるなど、計画的な返済がスタートします。

不動産担保ローンのよくある質問

不動産担保ローンの利用を検討する人・事業主様のよくある質問にお答えします。